路線価 (2023) 千葉県館山市北条字鶴ヶ谷2082-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 館山市千葉県館山市北条字鶴ヶ谷２０８２番３
価格時点	2023 年
駅名	館山駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 10万2,486 円
1平米当たり	1平米 3万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (264 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 12万9,265 円／坪 1平米 3万9,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は館山市内の市街地に存する一般住宅地域である。当地域は古くから名声のある中心住宅地であり、需要者の中心は館山市及び隣接市内に居住する４０歳代以降の第二次取得者、もしくは資金援助を得られる地元富裕層の子息等であるが、定年後の田舎暮らし需要、別荘需要等の同一需給圏外からの転入者も見られる。供給は限定的であるが、潜在的需要は高い。画地規模が大きく土地取引の中心は１，０００万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は概ねＪＲ内房線館山駅を最寄駅とする圏域に存する在来の住宅地域である。需要者は同一需給圏内に居住する３０～４０代の第一次取得者が大半で、圏外からの需要者は少ない。需要の中心となる価格帯は土地が約２６０㎡で１，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等も混在するため、収益還元法を適用したが、地域の賃料は新規投資に見合う水準になく、試算結果は低位となった。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性は高い。従って収益価格は参考に止め、市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当地域は自己使用目的の取引が中心の住宅地域であり、周辺にはアパート等もみられることから収益価格を試算したが，土地価格に見合う賃料が形成されでおらず、低位に求められた。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると判断されることから、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め，代表標準地との検討を十分に行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	館山駅北東方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	79.9 坪 (264 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	主に中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	3.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	館山市千葉県館山市北条字鶴ヶ谷２０８２番３
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	50 m
北	120 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	14.7 m
奥行き	18 m
面積	260 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	館山駅に接近した中心市街地
街路	基準方位北　　　３．８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は同程度の利用状況が維持されると思料する。地価水準は横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)一般住宅を中心とする地域であり、格別な地域要因の変動はなく、当面は現況のまま推移していくものと予測される。駅接近性に優れることから、地価水準はほぼ横ばい乃至やや上昇傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 12万9,265 円 1平米 3万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 12万9,265円 1平米 3万9,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地元経済は依然として停滞気味であるが、新型コロナによる労働環境の変化から移住需要も高まり、土地取引は堅調である。 (2)コロナ禍の影響もおさまり需給動向に落ち着きが見られる市域中心市街地に比して、郊外部の地価は下落傾向にある。
地域要因
(1)市内中心部の人気住宅地で、潜在的需要は高いが、資金力との関係で取引は停滞気味であり、地価は横ばい傾向である。 (2)駅から徒歩圏にある住宅地域であり、接近性に優れる。地価は横ばい傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2270907327 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市北条字鶴ヶ谷２０８２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,212 円／平米 12万9,635 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,622 円／平米 14万908 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,625 円／平米 14万4,224 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,600 円／平米 14万4,142 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2270907725 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市北条字鶴ヶ谷２０８２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,974 円／平米 8万5,870 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,056 円／平米 8万9,447 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,778 円／平米 11万1,670 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,800 円／平米 11万1,743 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310907327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市北条字鶴ヶ谷２０８２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,947 円／平米 12万8,759 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,947 円／平米 12万8,759 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,301 円／平米 12万9,929 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,300 円／平米 12万9,926 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310907327 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市北条字鶴ヶ谷２０８２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,595 円／平米 13万7,513 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,595 円／平米 13万7,513 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,935 円／平米 16万1,779 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,900 円／平米 16万1,663 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2.7 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310907725 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市北条字鶴ヶ谷２０８２番３
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万833 円／平米 13万4,994 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,644 円／平米 13万1,063 円／坪
標準価格 平米 坪	3万9,763 円／平米 13万1,456 円／坪
査定価格 平米 坪	3万9,800 円／平米 13万1,579 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情