路線価 (2023) 千葉県館山市那古字溜1536-28 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 館山市千葉県館山市那古字溜１５３６番２８
価格時点	2023 年
駅名	那古船形駅 から 1900m
路線価
1坪当たり	1坪 5万6,202 円
1平米当たり	1平米 1万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	426万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	426万 円 (199 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万748 円／坪 1平米 2万1,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は館山市内のＪＲ内房線那古船形駅、館山駅を駅勢圏とする住宅地域である。需要者は館山市内に居住する３０～４０歳代前半の第一次取得者が中心であるが、定年後の田舎暮らし需要、別荘需要等の同一需給圏外からの転入者も見られる。市場滞留期間は長いものの、需給はほぼ均衡している。需要の中心は土地が４００～５００万円程度、新築戸建住宅は２，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ内房線沿線の那古船形駅及び館山駅の周辺における館山市内の住宅地域である。需要者層の中心は市内及び周辺市の居住者であり、同一需給圏外からの転入は少ない。市内中心部への接近性が劣ることから需要・供給ともに少ない。取引規模には個別性があるが、市場での取引価格は土地単価で概ね１㎡当り１５，０００円～２５，０００円前後が需要の中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺にはアパート等も混在するが、新規需要は自用目的がほとんどであり、事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であるため収益還元法の適用は割愛した。当地域の土地需要者は居住の快適性に着目して取引すると思料されるが、同様の選好性をもつ市場参加者による取引事例に基づく比準価格は実証的であり、信頼性は高い。従って市場の需給動向を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 戸建住宅が中心の住宅地域であり、自己居住目的の地元在住者が中心で賃貸ニーズは低く、賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法は適用しなかった。一方で、周辺の類似住宅地の取引事例から得られた比準価格は市場性を反映し規範性が高く信頼できる。よって信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、周辺地価動向の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	那古船形駅南東方
距離	1900 m
土地の状態
土地面積	60.2 坪 (199 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	館山市千葉県館山市那古字溜１５３６番２８
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	150 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	11.5 m
奥行き	17.4 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	中規模宅地開発により造成された区画性然とした既存の住宅地域。
街路	基準方位北　　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)格別な地域要因の変動はなく、当面は同程度の利用状況が維持され、地価水準は横ばいで推移するものと予測する。 (2)市内中心部からやや離れた住宅地域であり、空地も散見されるが特段の地域要因の変化は認められないため、当分の間、現状の用途を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万748 円 1平米 2万1,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万748円 1平米 2万1,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地元経済は依然として停滞気味であるが、新型コロナによる労働環境の変化から移住需要も高まり、土地取引は堅調である。 (2)生活利便性が高い住宅地や居住環境が良好な住宅地への需要は堅調であるが、郊外の住宅地への需要は限定的で、市況は弱含みで推移している。
地域要因
(1)地元需要のほか、東京方面からの田舎暮らし需要もある。類似地域に需要が分散し、地価は横ばい傾向である。 (2)最寄り駅への接近性に劣る住宅地域で、需要はやや弱含みであるものの、地価は底値圏で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310909268 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市那古字溜１５３６番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万9,434 円／平米 6万4,249 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,434 円／平米 6万4,249 円／坪
標準価格 平米 坪	2万719 円／平米 6万8,497 円／坪
査定価格 平米 坪	2万700 円／平米 6万8,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310909268 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市那古字溜１５３６番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,205 円／平米 6万3,492 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,167 円／平米 6万3,366 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,202 円／平米 7万94 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,200 円／平米 7万87 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310907327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市那古字溜１５３６番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万300 円／平米 3万4,052 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,846 円／平米 5万2,387 円／坪
標準価格 平米 坪	1万5,460 円／平米 5万1,111 円／坪
査定価格 平米 坪	1万5,500 円／平米 5万1,243 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310909268 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市那古字溜１５３６番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,496 円／平米 5万4,536 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,496 円／平米 5万4,536 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,638 円／平米 6万4,923 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,600 円／平米 6万4,798 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310909268 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市那古字溜１５３６番２８
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万229 円／平米 9万9,937 円／坪
推定価格 平米 坪	3万229 円／平米 9万9,937 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,991 円／平米 7万9,314 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情