路線価 (2023) 千葉県館山市北条字浜通1866-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 館山市千葉県館山市北条字浜通１８６６番５外
価格時点	2023 年
駅名	館山駅 から 190m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	603万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,234 円 1平米 5万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	603万 円 (115 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万3,234 円／坪 1平米 5万2,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ内房線館山駅周辺の商業地域及び市内幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は中小企業、個人事業者等であるが、買い物客は駐車場完備の郊外型店舗に流れており、駅周辺の商業施設は厳しい状況が継続している。商業地への新規投資意欲は強くはないが、供給も限定的であり、需給は均衡している。取引規模もバラツキがあり、中心的価格帯の把握は困難であるが、背後住宅地の価格水準との開差は大きくない。 (2) 同一需給圏は館山市の中心商業地域及び周辺市の商業地と判定した。需要者は、各種店舗展開をしている事業者等。市内における中心商業地の取引は低調で、需要はさほど強くはないが、市内中心部においては供給が限られていることもあり、希少性のある立地に対しては潜在需要が存する。既成商業地における取引は少なく、敷地規模によっても取引価格は変動するが、土地取引の中心となる価格帯は、１２０㎡前後の土地で４００～８００万円程度。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は少ないながらも規範性の高い事例を採用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料する。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する現実的価格である。以上より比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、市場価値を反映した価格である。一方、収益価格は近隣地域における店舗や事務所の賃貸需要が弱く投資採算性が低いことから、比準価格に比べて低く試算された。同一需給圏内では自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は稀であることから市場の実態に即した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	館山駅南東方
距離	190 m
土地の状態
土地面積	34.8 坪 (115 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗が建ち並ぶ駅に近い既成商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	館山市千葉県館山市北条字浜通１８６６番５外
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	14.5 m
面積	115 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	８ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅に近く、幹線道路に沿って、小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であり、今後も同程度の利用状況が維持されると思料する。地価は横ばい傾向で推移すると予測する。 (2)県道沿いに飲食・小売店舗等が建ち並ぶ既存の商業地域で、格別の変動要因はなく、現状維持と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万7,863 円 1平米 5万3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万7,532 円 1平米 5万3,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万7,863円 1平米 5万3,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 17万3,234円 1平米 5万2,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万7,532円 1平米 5万3,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 17万3,234円 1平米 5万2,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)地元経済は依然として停滞気味であるが、新型コロナによる労働環境の変化から移住需要も高まり、土地取引は堅調である。 (2)人口は減少傾向から近年は横ばい傾向もみられるが、少子高齢化の傾向は継続しており、先行きは不透明な状況である。
地域要因
(1)新規店舗は幹線道路沿いへの出店が多く、駅周辺の既存商業地域に大きな変化は見らないが、需給はほぼ均衡している。 (2)館山駅周辺の既成の商業地域で、潜在的な需要はあるものの取引は少なく、商況・商業集積度に変動は見受けられない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310907327 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市北条字浜通１８６６番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,161 円／平米 15万5,914 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,161 円／平米 15万5,914 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,080 円／平米 19万2,012 円／坪
査定価格 平米 坪	5万8,100 円／平米 19万2,079 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2270907725 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市北条字浜通１８６６番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,286 円／平米 11万6,656 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,286 円／平米 11万6,656 円／坪
標準価格 平米 坪	4万189 円／平米 13万2,865 円／坪
査定価格 平米 坪	4万200 円／平米 13万2,901 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310909268 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市北条字浜通１８６６番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,500 円／平米 18万6,789 円／坪
推定価格 平米 坪	5万3,810 円／平米 17万7,896 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,675 円／平米 21万3,816 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	3.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2270907725 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市北条字浜通１８６６番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,650 円／平米 15万919 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,650 円／平米 15万919 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,171 円／平米 17万2,477 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,200 円／平米 17万2,573 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	258 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310907725 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	館山市
地域	千葉県館山市北条字浜通１８６６番５外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万9,202 円／平米 19万5,722 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,202 円／平米 19万5,722 円／坪
標準価格 平米 坪	7万9,680 円／平米 26万3,422 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,700 円／平米 26万3,488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6.1 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情