路線価 (2023) 千葉県木更津市高柳字西ノ谷2077-2 坪・平米
2023
路 線 価
千葉県 木更津市
千葉県木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２
(木更津)
- 周辺状況： 住宅地 (住宅や貸家の他分譲地も介在する農地の多い地域)
- 巌根駅 から 1500m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
千葉県
木更津市千葉県木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２
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| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 巌根駅 から 1500m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
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| 調査実施日 | 2022年12月05日
|
| 鑑定評価額 総額 |
637万 円
(330 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 6万3,806 円
1平米 1万9,300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月11日
|
| 調査実施日 | 2022年12月04日
|
| 鑑定評価額 総額 |
637万 円
(330 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 6万3,806 円／坪
1平米 1万9,300 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は木更津市を中心とするＪＲ内房線各駅圏内の一般住宅地域である。需要者は都心方面、もしくは地元企業勤務の一次取得者層である。市街化調整区域であるが、開発分譲も見られ、底堅い宅地需要があることから、地価はやや上昇傾向で推移している。土地価格は３３０㎡で６５０万円前後、新築戸建では２５００～３０００万円程度が取引の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は、木更津市及び隣接市における市街化調整区域内を中心とした郊外の住宅地域の範囲である。主たる需要者は自己使用目的の個人で、３０代～４０代の一次取得者が中心となっていると考えられる。当地域は、行政上の制約のある住宅地域であるが、市街化区域に近接した調整区域内のでは宅地開発等もあり、押し上げられる形で価格は微増傾向である。需要の中心となる価格帯は、取引規模は約３３０㎡程度で、総額は６３０万円前後である。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 一般住宅が多い住宅地域であり、収益還元法は公法規制、もしくは事業収支の観点から、賃貸事業目的の土地取引が非現実的であるため適用しなかった。比準価格は地域類似性が強い住宅地の事例を重視しており信頼性が高い。したがって、自己使用の宅地取引が主流な地域であることから、市場性を反映し説得力のある比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 上記により，取引事例比較法による比準価格が得られた。なお収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念した。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事例を採用でき、要因比較においても対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 巌根駅南方
|
| 距離 | 1500 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
99.8 坪
(330 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 正方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 1 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 2F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 住宅や貸家の他分譲地も介在する農地の多い地域
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 北 |
| 道路幅員 | 5.6 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 有 |
| 下水道 | 無 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
木更津市千葉県木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 100 m
|
| 西 | 80 m
|
| 南 | 140 m
|
| 北 | 120 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 戸建住宅地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 18 m
|
| 奥行き | 18 m
|
| 面積 | 330 m2
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| 形状 | ほぼ正方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない
|
| 街路 | 基準方位北 ５．６ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)市街化調整区域内の一般住宅地域であるが、宅地分譲が見られ、需要は底堅く、地価もやや強含みで推移している。 (2)市街化調整区域内の農地の中に一般住宅等がみられる地域である。市街化区域に近接する調整区域内では宅地開発等も活発に行われており、周辺地域から押し上げるように地価はやや上昇傾向推移するものと予測する。 |
|
| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 戸建住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 6万3,806 円
1平米 1万9,300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 6万3,806 円
1平米 1万9,300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
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2023年 |
1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円 |
前年から次年への変動率 
1 ％
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2022年 |
1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
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2020年 |
1坪 6万3,806円 1平米 1万9,300円 |
|
前年から次年への変動率
1 ％
|
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2019年 |
1坪 6万3,145円 1平米 1万9,100円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)都心アクセス向上、大型商業施設の立地等で新興住宅地を中心に宅地需要は増大している。コロナ禍の一時的な市況停滞からも回復している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。木更津市の人口は前年比では微増傾向であり、住宅地価上昇を受け取引は比較的堅調に推移している。 |
|
| 地域要因 | |
|
(1)市街化調整区域内の住宅地域であるが、周辺では新規開発住宅地の供給も見られ、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)地域要因の特段の変動はなく、将来においても現状が維持されるものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 |
|
| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
2270906787 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 千葉県 |
| 市区町村 | 木更津市 |
| 地域 | 千葉県木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2万1,848 円／平米
7万2,229 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万1,848 円／平米
7万2,229 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万9,335 円／平米
6万3,922 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万9,300 円／平米
6万3,806 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
2310907725 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 千葉県 |
| 市区町村 | 木更津市 |
| 地域 | 千葉県木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2万1,793 円／平米
7万2,048 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万1,793 円／平米
7万2,048 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万9,201 円／平米
6万3,479 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万9,200 円／平米
6万3,475 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 3.2 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
2310905536 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 千葉県 |
| 市区町村 | 木更津市 |
| 地域 | 千葉県木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
2万2,000 円／平米
7万2,732 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
2万1,359 円／平米
7万613 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万9,668 円／平米
6万5,022 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万9,700 円／平米
6万5,128 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | 側道 |
| 側道方位1 | 北 |
| 側道幅員1 | 5 m |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
2270909542 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 千葉県 |
| 市区町村 | 木更津市 |
| 地域 | 千葉県木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第1種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万7,582 円／平米
5万8,126 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万8,885 円／平米
6万2,434 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万9,212 円／平米
6万3,515 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万9,200 円／平米
6万3,475 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 私道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
2310907327 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 千葉県 |
| 市区町村 | 木更津市 |
| 地域 | 千葉県木更津市高柳字西ノ谷２０７７番２ |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 第2種住居地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万7,954 円／平米
5万9,356 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万8,758 円／平米
6万2,014 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
1万9,318 円／平米
6万3,865 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
1万9,300 円／平米
6万3,806 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 160 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | ほぼ正方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 2.4 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 高度地区（高度地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |