路線価 (2023) 千葉県木更津市真里谷字高野松4748-2 坪・平米
2023
路 線 価
千葉県 木更津市
千葉県木更津市真里谷字高野松４７４８番２
(木更津)
- 周辺状況： 住宅地 (農地の中に農家住宅等が点在する農家集落地域)
- 馬来田駅 から 5900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
千葉県
木更津市千葉県木更津市真里谷字高野松４７４８番２
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| 価格時点 | 2023 年
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| 駅名 | 馬来田駅 から 5900m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月10日
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| 調査実施日 | 2022年12月05日
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| 鑑定評価額 総額 |
375万 円
(707 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 1万7,522 円
1平米 5,300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月11日
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| 調査実施日 | 2022年12月05日
|
| 鑑定評価額 総額 |
375万 円
(707 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 1万7,522 円／坪
1平米 5,300 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は木更津市及び隣接する市域のうちＪＲ久留里線及びＪＲ内房線の駅徒歩圏外の住宅地域で、対象標準地は自己使用不動産に区分される。典型的な市場参加者は地縁的選考性を有する個人である。取引総額は規模によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだし難いが、総額で１，０００万円以内の取引が見受けられる。 (2) 同一需給圏は、木更津市及び近隣の市町における市街化調整区域等を中心とした郊外の農家集落地域である。主たる需要者は自己使用目的の個人で、同一需給圏内に居住する地縁、血縁関係のある層と考えられ、同一需給圏外からの転入者は少ない。当地域で住宅需要は少なく地価は横ばい傾向で推移している。取引が散発的な地域で、画地規模によって取引価格は様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難である。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 以上により比準価格を試算した。積算価格及び収益価格は別記理由により試算しなかった。比準価格は多数の農家住宅地の取引事例の中から事例を選択して試算したもので、現下の戸建住宅市場の実態を反映した実証的な価格で、売手・買手の双方にとっての意思決定の基準となる価格である。また代表標準地等からの検討結果から見ても妥当な価格である。本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 上記により，取引事例比較法による比準価格が得られた。なお収益還元法による収益価格については、後記の理由から適用を断念した。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事例を採用でき、要因比較においても対象不動産市況等を踏まえ典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 馬来田駅東方
|
| 距離 | 5900 m
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| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
213.9 坪
(707 平米)
|
| 私道分面積 | 0 平米
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 不整形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 2 m
|
| 現況 | 住宅
|
| 構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 1F
|
| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 農地の中に農家住宅等が点在する農家集落地域
|
| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南 |
| 道路幅員 | 2.2 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 背面道 |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 無 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
木更津市千葉県木更津市真里谷字高野松４７４８番２
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 120 m
|
| 西 | 50 m
|
| 南 | 30 m
|
| 北 | 45 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 農家住宅地
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| 画地の形状等 | |
| 間口 | 18 m
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| 奥行き | 40 m
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| 面積 | 700 m2
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| 形状 | 不整形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 木更津市郊外の農家住宅地域
|
| 街路 | 基準方位北 ２．２ｍ市道
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化調整区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
記載無し
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | その他 |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)山間部の農家住宅地域で、一部地縁的選考性による宅地需要も見受けられるが、極めて限定的である。地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状維持と予測する。地価は横ばいで推移している。 (2)近隣地域は、木更津市の郊外の農家集落地域であり、地域要因の特段の変動は予想されず、将来においても現状が維持されるものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 農家住宅地
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| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 1万7,522 円
1平米 5,300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 1万7,522 円
1平米 5,300 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 1万7,522円 1平米 5,300円 |
前年から次年への変動率 
0 ％
|
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2022年 |
1坪 1万7,522円 1平米 5,300円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 1万7,522円 1平米 5,300円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
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|
|
2019年 |
1坪 1万7,522円 1平米 5,300円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)住環境に優る木更津市の住宅地では、根強い住宅地需要が認められる。新型コロナウイルス感染症の影響はほとんどない。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。木更津市の人口は前年比では微増傾向であり、住環境の良い住宅地域については取引は比較的堅調に推移している。 |
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| 地域要因 | |
|
(1)馬来田駅徒歩圏外の農家住宅地域で、格別の変動はない。 (2)地域要因の特段の変動はなく、将来においても現状が維持されるものと予測する。地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。 |
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| 個別的要因 |
(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
2310906898 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 千葉県 |
| 市区町村 | 木更津市 |
| 地域 | 千葉県木更津市真里谷字高野松４７４８番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
3,778 円／平米
1万2,490 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
3,778 円／平米
1万2,490 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
5,105 円／平米
1万6,877 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
5,110 円／平米
1万6,894 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 3 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 道路 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
2310907725 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 千葉県 |
| 市区町村 | 木更津市 |
| 地域 | 千葉県木更津市真里谷字高野松４７４８番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,174 円／平米
2万411 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,499 円／平米
2万1,486 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
5,536 円／平米
1万8,302 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
5,540 円／平米
1万8,315 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 台形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 5.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
2310909542 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 千葉県 |
| 市区町村 | 富津市 |
| 地域 | 千葉県木更津市真里谷字高野松４７４８番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,313 円／平米
2万871 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,605 円／平米
2万1,836 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
5,481 円／平米
1万8,120 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
5,480 円／平米
1万8,117 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 西 |
| 道路幅員 | 3.5 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 道路 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
2310905536 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 千葉県 |
| 市区町村 | 木更津市 |
| 地域 | 千葉県木更津市真里谷字高野松４７４８番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,067 円／平米
2万58 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,049 円／平米
1万9,998 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
5,170 円／平米
1万7,092 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
5,170 円／平米
1万7,092 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 6 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 県道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例E
| 事例番号 |
2310909268 比準価格算定 事例E |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 千葉県 |
| 市区町村 | 富津市 |
| 地域 | 千葉県木更津市真里谷字高野松４７４８番２ |
| 区域区分 | 市街化調整区域 |
| 用途地域 | 記載無し |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1,468 円／平米
4,853 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
4,194 円／平米
1万3,865 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
5,363 円／平米
1万7,730 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
5,360 円／平米
1万7,720 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 底地 |
| 形状 | ほぼ長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 道路幅員 | 0 m |
| 舗装状況 | 記載無 |
| 道路の種類 | 道路 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |