路線価 (2023) 千葉県木更津市新田1-1855-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 木更津市千葉県木更津市新田１丁目１８５５番１外
価格時点	2023 年
駅名	木更津駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,240万 円 (555 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,240万 円 (555 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,562 円／坪 1平米 4万400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は木更津市及び隣接する市域のうちＪＲ内房線の駅徒歩圏の商業地域である。準幹線道路沿いであるため、概ね繁華性、商業集積度は高い。当地域は宅地供給が少なく官公庁の施設に近いため、潜在的な需要は旺盛である。需要者の中心は、対象標準地の規模の場合、不動産業者、中小法人又は個人事業者で、自己使用目的や投資目的の需要がある。また取引される規模がまちまちであることから、需要者の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は木更津市を中心とする駅周辺や幹線道路沿い等の商業地域のほか近隣型もしくは商住混在地域も含まれる。需要の中心は店舗、事務所用地等の需要者で地元を地盤とする中小企業や個人事業主である。古くからの店舗併用住宅が多く、繁華性は中心市街地より劣る。地価は、市全体の商業地の需要増を反映し、横ばいからやや上場傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は敷地規模により様々であるが、土地は平米当り４万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は要因比較が可能な取引事例を採用して試算したもので、現下の不動産市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格と言える。市場参加者の観点から収益価格は規範性が劣り、一方比準価格は売手・買手双方にとって意思決定の基準となる価格である。本件では比準価格を重視し、収益価格と比較考量し、さらに代表標準地等からの検討結果を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は店舗共同住宅を想定したが繁華性が劣り低い賃料水準より低位に試算された。総費用等に査定要素が多く相対的に信頼性が劣る。比準価格は広範囲から採用した取引事例から地域要因が類似する事例を重視しており信頼性が高い試算価格である。当地域は自己使用目的の店舗または店舗併用住宅地の取引が主でもあることから、取引の実態を基礎とした比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	木更津駅南西方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	167.9 坪 (555 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	4 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗等が建ち並ぶ既成の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木更津市千葉県木更津市新田１丁目１８５５番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	70 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	47 m
面積	520 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)低層店舗、店舗付共同住宅が建ち並ぶ既存の商業地域で、地域要因に格別の変動はなく、当分の間現状維持と予測する。木更津駅の西口地区は長らく衰退が続いていたが、需給が逼迫しているため地価は上昇傾向にある。 (2)旧来の店舗もしくは店舗併用住宅が建ち並ぶ地域で、特段の変動要因はなく当面は現状維持と予測する。地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万505 円 1平米 4万2,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万3,562 円 1平米 4万400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万505円 1平米 4万2,500円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万3,562円 1平米 4万400円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 13万1,579円 1平米 3万9,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大型商業施設の進出、県内外からの人口流入を背景に商業地需要は堅調である。新型コロナウイルス感染症の影響は少ない。 (2)コロナ禍から持ち直しの折、木更津市の不動産市場の需給は堅調に推移している。
地域要因
(1)準幹線道路沿いの商業地域で、格別の変動はない。 (2)繁華性に欠ける旧来の商業地域で店舗併用住宅も多い。特段の変動要因は見らない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310905536 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市新田１丁目１８５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,568 円／平米 7万7,916 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,476 円／平米 13万508 円／坪
標準価格 平米 坪	4万823 円／平米 13万4,961 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310905536 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市新田１丁目１８５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,462 円／平米 12万7,155 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,731 円／平米 12万8,045 円／坪
標準価格 平米 坪	4万684 円／平米 13万4,501 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310907327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市新田１丁目１８５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,756 円／平米 13万1,433 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,955 円／平米 13万2,091 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,543 円／平米 14万7,259 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,500 円／平米 14万7,117 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310905536 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市新田１丁目１８５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,545 円／平米 13万736 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,703 円／平米 13万1,258 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,213 円／平米 14万6,168 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,200 円／平米 14万6,125 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2270906787 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市新田１丁目１８５５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,290 円／平米 15万6,341 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,763 円／平米 15万7,904 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,306 円／平米 13万9,864 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情