路線価 (2023) 千葉県木更津市岩根3-2186-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 木更津市千葉県木更津市岩根３丁目２１８６番２１
価格時点	2023 年
駅名	巌根駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 9万9,180 円
1平米当たり	1平米 3万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	661万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,579 円 1平米 3万9,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	662万 円 (166 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万1,909 円／坪 1平米 3万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ内房線の巌根駅、木更津駅を中心とする近隣商業地域及び郊外路線商業地域であり、需要者の中心は地元の企業、個人事業者等である。当該地域は駅に近接する商業地域であるが、集客力のある大型商業施設はなく、日用品等を供給する小規模店舗が主体で、繁華性は乏しい。需給ともに少ないが、駅前ロータリーも整備され、先行きの期待感から、地価は僅かに上昇傾向にある。取引が少なく、中心的価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ巌根駅を中心にＪＲ内房線の各駅周辺の商業地域の他、近隣商業地域、郊外路線商業地域等広域的に形成される。主たる需要者は地元の中小企業や個人事業者で取引件数は少ないものの、巌根駅に近接している立地の希少性から地価は上昇傾向である。取引目的や取引主体、画地規模によって取引価格は様々であるため、中心となる価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は広範囲に及ぶものの規範性の高い事例を採用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料する。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する価格であるが、想定要素が多いことも否めない。以上より比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 収益価格は店舗兼共同住宅の賃貸を想定したが、検証に十分な賃貸事例を収集できず、また試算過程において想定要素が多く相対的に信頼度が劣る。比準価格は、実際の取引事例価格を基礎としており実証的な価格である。本件では、規範性の高い事例を採用でき要因比較においても典型的な市場参加者の観点に立って適切に行った。よって、市場性を反映した比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	巌根駅西方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	50.2 坪 (166 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模小売店舗等が建ち並ぶ駅に近い商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木更津市千葉県木更津市岩根３丁目２１８６番２１
標準地の範囲
東	10 m
西	10 m
南	140 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	18.8 m
面積	166 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１７ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)日用品等を供給する店舗が多い駅前通り沿いの商業地域として概ね熟成しており、今後も現状を維持すると予測する。駅に近い立地条件から潜在的需要があり、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測される。 (2)近隣地域は、ＪＲ巌根駅周辺の近隣商業地域で、地域要因の特段の変動は予想されず、将来においても現状が維持されるものと予測する。駅前という希少性もあり地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,885 円 1平米 4万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 13万587円 1平米 3万9,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)アクアライン効果に加え、新型コロナによる労働環境の変化で不動産需要が高まり、対岸からの転入需要が旺盛で、需給は強含みで推移している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。木更津市の人口は前年比では微増傾向であり、住宅地価上昇を受け、商業地域も比較的堅調に推移している。
地域要因
(1)金田西の区画整理事業の進行、周辺幹線道路の整備等も進み、地価は緩やかな上昇傾向にある。 (2)地域要因の特段の変動はなく、将来においても現状が維持されるものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310906898 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市岩根３丁目２１８６番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,214 円／平米 15万6,089 円／坪
推定価格 平米 坪	4万6,612 円／平米 15万4,099 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,325 円／平米 16万3,068 円／坪
査定価格 平米 坪	5万300 円／平米 16万6,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310909268 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市岩根３丁目２１８６番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,779 円／平米 14万8,039 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,475 円／平米 14万3,728 円／坪
標準価格 平米 坪	4万593 円／平米 13万4,200 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,400 円／平米 13万6,868 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310907327 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市岩根３丁目２１８６番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,756 円／平米 13万1,433 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,955 円／平米 13万2,091 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,786 円／平米 10万5,085 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,400 円／平米 10万7,114 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2270906787 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市岩根３丁目２１８６番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,290 円／平米 15万6,341 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,763 円／平米 15万7,904 円／坪
標準価格 平米 坪	3万6,741 円／平米 12万1,466 円／坪
査定価格 平米 坪	3万7,500 円／平米 12万3,975 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310905536 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市岩根３丁目２１８６番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,545 円／平米 13万736 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,703 円／平米 13万1,258 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,487 円／平米 13万7,156 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,300 円／平米 13万9,844 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情