路線価 (2023) 千葉県木更津市請西1-5-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 木更津市千葉県木更津市請西１丁目５番３
価格時点	2023 年
駅名	木更津駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,700万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,846 円 1平米 5万4,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,700万 円 (496 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万9,846 円／坪 1平米 5万4,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は木更津市及び君津市内の商業地で、とりわけ幹線道路沿いの商業地域。需要者の中心は、各種店舗展開をしている沿道サービス業者及び事業所等。交通利便性の高いロードサイド型の路線商業地については、需要は堅調ながらも取引は少なく価格にばらつきがみられる。土地取引自体が少なく、用途や規模により変動が大きいため総額としての中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は、概ね木更津市及び隣接市における、郊外路線商業地域、近隣商業地域及び普通商業地域等と判定した。主たる需要者は、大手系列の店舗や同一需給圏内に地縁を有する事業者等が存在する。対岸からの購買力のある人口流入等に伴う堅調な土地需要を背景に、主要路線商業地の希少性も相俟って、地価は上昇基調にある。取引に際しては個別性が強く、規模等の差異も大きいうえ、件数も少ないことから、中心価格帯を見出すことは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、市場価値を反映した価格である。一方、収益価格は近隣地域における店舗や事務所の賃貸需要が弱く投資採算性が低いことから、比準価格に比べて低く試算された。同一需給圏内では自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は稀であることから市場の実態に即した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等における取引事例に基づき試算した実証的で説得力のある価格である。主たる需要者の属性等を勘案すると、自用の店舗用地の取引が中心で、賃貸を想定した収益物件の敷地としての取引は僅少であり、店舗等の適正な賃料水準の把握も困難であることから、収益価格の規範性は十分とはいえない。従って、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	木更津駅南東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	150 坪 (496 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	事務所、飲食店等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	25.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木更津市千葉県木更津市請西１丁目５番３
標準地の範囲
東	50 m
西	50 m
南	120 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	24 m
奥行き	21 m
面積	496 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２５．５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)国道沿いの路線商業地域で、商況・商業集積度に変動はなく、需要は概ね安定している。 (2)交通量の多い国道沿いに事務所、店舗等が混在する路線商業地域であり、特段の地域要因の変動もなく当面は現状を維持すると思料する。対岸からの購買力のある人口流入等を背景に地価は上昇傾向が続いている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万508 円 1平米 5万4,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万4,805 円 1平米 5万5,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万508円 1平米 5万4,600円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万4,805円 1平米 5万5,900円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 17万4,557円 1平米 5万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)アクアライン効果による企業の進出や住宅需要の増加に伴う背後地の状況の好況に伴い、商業地の需要も概ね堅調に推移している。 (2)アクアラインの利便性向上、大型商業施設の進出等により、対岸の東京・神奈川からの人口流入が続いており、地域経済の活性化に寄与している。
地域要因
(1)交通量の多い国道沿いの路線商業地で、背後の住宅地の旺盛な需要を反映し、地価は上昇傾向にある。 (2)国道沿いの路線商業地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。対岸からの人口流入等を背景に商業地の希少性も相俟って地価は上昇基調。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因について特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2270910296 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市請西１丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,406 円／平米 16万3,336 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,926 円／平米 16万1,749 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,727 円／平米 18万927 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,700 円／平米 18万838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2270906787 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市請西１丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,290 円／平米 15万6,341 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,763 円／平米 15万7,904 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,486 円／平米 17万6,825 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,500 円／平米 17万6,871 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310905758 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市請西１丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万71 円／平米 19万8,595 円／坪
推定価格 平米 坪	6万852 円／平米 20万1,177 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,879 円／平米 18万4,736 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,900 円／平米 18万4,805 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310909268 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市請西１丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,779 円／平米 14万8,039 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,475 円／平米 14万3,728 円／坪
標準価格 平米 坪	5万5,524 円／平米 18万3,562 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,500 円／平米 18万3,483 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	2.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310906898 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市請西１丁目５番３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,251 円／平米 15万2,906 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,885 円／平米 14万8,390 円／坪
標準価格 平米 坪	5万3,371 円／平米 17万6,445 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情