路線価 (2023) 千葉県木更津市富士見1-181-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 木更津市千葉県木更津市富士見１丁目１８１番１０
価格時点	2023 年
駅名	木更津駅 から 240m
路線価
1坪当たり	1坪 11万9,016 円
1平米当たり	1平米 3万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	344万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,762 円 1平米 4万5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	344万 円 (76 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,431 円／坪 1平米 4万5,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は木更津市を中心とする駅周辺地域及び近隣型や幹線道路沿いの商業地域も含まれる。取引の中心は店舗、事務所、もしくはマンション用地等の需要者で、地元の中小企業、個人事業主もしくは大手の開発事業者である。古くからの小売店舗、事業所、店舗併用住宅等が混在しており、繁華性は中心地よりやや劣るが、周辺の商業地の需要増を反映し、地価はやや上昇傾向で推移している。取引の中心となる価格帯は敷地規模によりまちまちである。 (2) 同一需給圏はＪＲ内房線木更津駅、巌根駅、君津駅を中心とする普通商業地域、近隣商業地域、幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は地元の中小事業者であるが、大規模な土地についてはマンション用地としての需要も認められる。商況は芳しいとは言い難いが、駅至近の好立地から需要はあり、水準を大幅に上回る取引も散見され、地価は緩やかな上昇傾向にある。複合不動産の取引が主で規模、業態もさまざまで、中心的価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は店舗共同住宅の建設を想定したが繁華性が劣り賃料水準が低く低位に試算された。また、諸経費等に査定要素が多く相対的に信頼性が劣る。比準価格は広範囲から採用した取引事例から地域要因が類似する事例を重視しており信頼性が高い。当地域は自己使用目的の店舗、事務所用地の取引が多いことから、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は少ないながらも規範性の高い事例を採用し、各補修正も適正に行われ、市場の実態を反映し得たと思料する。一方、収益価格は最有効使用の観点、更に投資目的不動産として理論性を有する現実的価格であるが、想定要素が多いことも否めない。以上より比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに市場の需給動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	木更津駅南西方
距離	240 m
土地の状態
土地面積	23 坪 (76 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小規模店舗のほか住宅も見られる商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	9.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	木更津市千葉県木更津市富士見１丁目１８１番１０
標準地の範囲
東	10 m
西	20 m
南	35 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	6.8 m
奥行き	12.5 m
面積	85 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)木更津駅西口徒歩圏の、小規模店舗と住宅が混在する地域で、駅周辺地域の商業地需要の増加を反映し、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)小規模小売店舗に住宅も混在する近隣商業地域で、当面は同程度の利用が継続すると思料されるが、令和２年３月に「木更津市中心市街地活性化基本計画」が認定を受け、地価は上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 15万7,696 円 1平米 4万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 15万3,398 円 1平米 4万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 15万7,696円 1平米 4万7,700円
前年から次年への変動率 1.1 ％
2022年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 15万3,398円 1平米 4万6,400円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 14万8,109円 1平米 4万4,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大型商業施設の立地や堅調な宅地需要を背景に、市全体の商業地需要は堅調である。コロナ禍の一時的な市況停滞からも回復している。 (2)アクアライン効果に加え、新型コロナによる労働環境の変化で不動産需要が高まり、対岸からの転入需要が旺盛で、需給は強含みで推移している。
地域要因
(1)木更津駅西側の商住混在地域であるが、富士見通りの整備計画が予定されており、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)令和２年３月に「木更津市中心市街地活性化基本計画」が内閣総理大臣認定を受け、中心市街地の活力再生、活性化への期待で土地取引が増えている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2270910296 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市富士見１丁目１８１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万9,406 円／平米 16万3,336 円／坪
推定価格 平米 坪	4万8,926 円／平米 16万1,749 円／坪
標準価格 平米 坪	4万7,920 円／平米 15万8,424 円／坪
査定価格 平米 坪	4万7,900 円／平米 15万8,357 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2270906787 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市富士見１丁目１８１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,290 円／平米 15万6,341 円／坪
推定価格 平米 坪	4万7,763 円／平米 15万7,904 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,872 円／平米 15万4,959 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,900 円／平米 15万5,051 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2210906787 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市富士見１丁目１８１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,620 円／平米 14万7,514 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,022 円／平米 14万8,843 円／坪
標準価格 平米 坪	5万530 円／平米 16万7,052 円／坪
査定価格 平米 坪	5万500 円／平米 16万6,953 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	378 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310906898 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市富士見１丁目１８１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,251 円／平米 15万2,906 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,885 円／平米 14万8,390 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,160 円／平米 15万9,217 円／坪
査定価格 平米 坪	4万8,200 円／平米 15万9,349 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	24 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	6 m
側道方位2	北東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310907327 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	木更津市
地域	千葉県木更津市富士見１丁目１８１番１０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,756 円／平米 13万1,433 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,955 円／平米 13万2,091 円／坪
標準価格 平米 坪	4万5,663 円／平米 15万962 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,700 円／平米 15万1,084 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情