路線価 (2023) 千葉県松戸市小金清志町2-72-3外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市小金清志町２丁目７２番３外
価格時点	2023 年
駅名	新松戸駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,550万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円／坪 1平米 12万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松戸市内のＪＲ常磐線及びＪＲ武蔵野線各駅を最寄駅とする住宅地域である。需要者のメインは市内及び近隣市域からの転入者で都心への通勤者がメインである。対象標準地が存する地域は中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、居住の快適性・生活利便性は概ね良好である。市場の中心的価格帯は、土地については１２０㎡程度で総額１，５００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円台前半程度である。 (2) 同一需給圏は松戸市内のＪＲ常磐線、ＪＲ武蔵野線、流山流鉄線各駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は松戸市及びその隣接市の居住者で都心へ通勤する勤労者である。対象標準地の存する地域は、中小規模住宅の建ち並ぶ既成住宅地域であり、地価水準は、上昇傾向にある。市場の中心的な価格帯は、土地については標準地規模で１，５００万円前後、新築戸建住宅で３，０００万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、自己使用目的での取引が中心であり、当該地域の市場の実態を反映した実証的価格である比準価格の規範性が高いと判断した。なお、収益目的を前提とした土地取引は少なく、収益性が当該地域の取引価格への意思決定に与える影響は軽微であることから、収益還元法の適用は断念した。また、既成市街地の宅地であることから、原価法の適用も見送った。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡も考慮のうえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第１種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	新松戸駅東方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模住宅の建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市小金清志町２丁目７２番３外
標準地の範囲
東	25 m
西	25 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	10 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)中小規模住宅の建ち並ぶ既成住宅地域であり、交通利便性・生活利便性が比較的良好であることから、需要は底堅く推移するものと予測する。 (2)中小規模住宅の建ち並ぶ既成住宅地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2022年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 41万6,556円 1平米 12万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松戸市の総人口は増加傾向、生産年齢人口も微増傾向にある。低金利等の影響を受け、地価は堅調に推移している。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。個人消費は、緩やかに持ち直している。設備投資は、持ち直している。企業収益は、総じてみれば改善している。
地域要因
(1)中小規模の住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域。地域要因に大きな変動は見られない。 (2)中小規模住宅の建ち並ぶ既成住宅地域である。周辺の地価水準は、上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因はない。 (2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231044854 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市小金清志町２丁目７２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万6,960 円／平米 38万6,670 円／坪
推定価格 平米 坪	13万2,555 円／平米 43万8,227 円／坪
標準価格 平米 坪	13万596 円／平米 43万1,750 円／坪
査定価格 平米 坪	13万3,000 円／平米 43万9,698 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231044854 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市小金清志町２丁目７２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,270 円／平米 48万3,569 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,332 円／平米 47万550 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,292 円／平米 41万4,215 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231046786 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市小金清志町２丁目７２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万7,369 円／平米 38万8,022 円／坪
推定価格 平米 坪	13万538 円／平米 43万1,559 円／坪
標準価格 平米 坪	12万6,368 円／平米 41万7,773 円／坪
査定価格 平米 坪	12万9,000 円／平米 42万6,474 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231046786 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市小金清志町２丁目７２番３外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万4,092 円／平米 47万6,368 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,592 円／平米 48万7,939 円／坪
標準価格 平米 坪	12万3,611 円／平米 40万8,658 円／坪
査定価格 平米 坪	12万6,000 円／平米 41万6,556 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情