路線価 (2023) 千葉県松戸市小山字町田121-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市小山字町田１２１番２
価格時点	2023 年
駅名	松戸駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 33万600 円
1平米当たり	1平米 10万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 42万3,168 円／坪 1平米 12万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は主にＪＲ常磐線松戸駅勢圏とするバス便利用並びに北総線矢切駅勢圏の住宅地域の圏域である。需要者の中心は松戸市及びその隣接市の一次取得者層である。周辺は交通利便性・街路の系統・住環境等がやや見劣りする地域であるが，松戸駅勢圏の住宅地としては割安感があり根強い需要が見込める。市場の中心価格帯は土地１３０㎡で１５００万円～２０００万円程度，新築戸建住宅で３０００万円～４０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ常磐線松戸駅からバス利用圏域の住宅地域である。主たる需要者は３０～４０歳代の松戸市内及びその隣接市に居住する一次取得者が中心である。最寄駅からの交通接近性が劣るものの、松戸駅を最寄りとする住宅地は一定の需要を有するため、地価は概ね横ばい推移となっている。市場の中心価格帯は、土地は対象標準地の規模で総額１，５００万円～２，０００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円～３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。比準価格を算定するにあたり，類似地域において多数の取引事例が収集でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。一方，土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に算定された。本件は，住環境の快適性等を重視する住宅地域であるので，比準価格を重視し，収益価格は参酌するに留め，代表標準地との検討を踏まえ，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (2) 当該地域は、駅から距離があるものの、比較的住環境の良い住宅地域であり、戸建住宅とアパートが混在している地域である。また、賃貸市場が未成熟で土地価格に見合う賃料水準にない地域である。需要者は、自己居住目的とし収益性よりも居住性等を重視している。以上より、市場取引の実態を反映している比準価格を標準とし、低位に求められた収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松戸駅南西方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が混在する既成住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市小山字町田１２１番２
標準地の範囲
東	80 m
西	60 m
南	40 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	江戸川堰堤に近い低地のやや雑然とした一方通行路の多い住宅地域である。
街路	基準方位　北　　５ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当分の間，現況のまま推移するものと予測する。地価は横ばいから上昇に転じ，この傾向はしばらく続くものと予測する。 (2)戸建住宅及びアパートが混在する成熟した住宅地域である。特筆する変動要因は見当たらないため、当面は現状を維持していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が住宅地価に及ぼす悪影響は鈍化し，不動産市況は上昇傾向にある。 (2)新型コロナウィルス感染症に伴う行動制限緩和により、景気の持ち直しの兆しが見られる。
地域要因
(1)地域要因の特段の変動は認められない。松戸市南西部の鉄道駅からやや離隔した住宅地域のため地価は弱上昇傾向で推移した。 (2)駅からやや距離のある戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。特筆すべき地域要因の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。 (2)特筆すべき個別的要因の変動はみられない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231044854 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市小山字町田１２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万4,736 円／平米 21万4,017 円／坪
推定価格 平米 坪	6万7,703 円／平米 22万3,826 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,730 円／平米 25万6,975 円／坪
査定価格 平米 坪	7万9,300 円／平米 26万2,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231049502 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市小山字町田１２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万2,069 円／平米 30万4,380 円／坪
推定価格 平米 坪	11万3,004 円／平米 37万3,591 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,004 円／平米 41万3,263 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231048766 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市小山字町田１２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,857 円／平米 47万2,285 円／坪
推定価格 平米 坪	13万8,599 円／平米 45万8,208 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,429 円／平米 41万4,668 円／坪
査定価格 平米 坪	12万8,000 円／平米 42万3,168 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231046762 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市小山字町田１２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,541 円／平米 41万1,733 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,035 円／平米 41万6,672 円／坪
標準価格 平米 坪	12万4,911 円／平米 41万2,956 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231049502 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市小山字町田１２１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万8,850 円／平米 52万5,158 円／坪
推定価格 平米 坪	17万4,597 円／平米 57万7,218 円／坪
標準価格 平米 坪	12万8,569 円／平米 42万5,049 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情