路線価 (2023) 千葉県松戸市根木内字辻353-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市根木内字辻３５３番１１
価格時点	2023 年
駅名	北小金駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,210万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,200万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万5,226 円／坪 1平米 8万9,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ北小金駅徒歩圏内外の市内価格低位の既成住宅地域。需要者の中心は松戸市内及び周辺市の賃貸住宅等に居住し、平均的所得で家族を扶養する３０歳代のファミリー層の第１次取得者で地縁選好性を有する者である。ＪＲ駅徒歩圏内外に位置し、市内にあっては都心接近性や街路系統連続性が劣るものの、一般的要因から地価は上昇基調。取引の中心的価格帯は土地１４０㎡程度で総額１，０００万円台半ば、新築戸建住宅は３，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は松戸市北部及び隣接する柏市西部の住宅地域であり、主に常磐線北小金駅南口駅勢圏の住宅地の存する圏域である。主な需要者は松戸市内に居住する地縁選好性の強い個人である。最寄駅からやや距離があるものの区画整然とし、居住環境の良く割安感があることから、地価の上昇傾向がみられる。中心となる価格帯は、土地が標準画地の規模で１２００万円前後、新築戸建分譲で２５００～３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ傾斜のある既成住宅地域である。地域要因及び標準地の有する個別的要因等からアパート等の賃貸建物の想定が困難であるため、収益還元法の適用は断念した。標準地は、生活利便性、快適性及び安全性を重視して価格が形成される住宅地域に存し、実際の市場で生起した複数の取引事例に直接的に比準して求めた比準価格は充分な説得力を有すると判断される。さらには代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第１種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため、事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場性を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北小金駅南東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市根木内字辻３５３番１１
標準地の範囲
東	80 m
西	80 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	14 m
面積	140 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特筆すべき変動要因は見当たらない。周辺地域を含め起伏があるものの、一般戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域が形成されており、今後とも現利用状況を維持すると予測。今後の地価は上昇基調にて推移すると予測する。 (2)地域の要因の変動はなく、当分の間は現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万7,540 円 1平米 9万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万5,226 円 1平米 8万9,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万7,540円 1平米 9万円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2022年	1坪 29万3,242円 1平米 8万8,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万5,226円 1平米 8万9,300円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 29万3,242円 1平米 8万8,700円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)松戸市内の住宅地について地価形成の諸要因に特段の変動は見られない。一般的要因を主に、コロナ禍以前に回復しており、全般的に上昇基調にある。 (2)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和されつつあるものの、引き続き持ち直しの動きに弱さがみられる。
地域要因
(1)特筆すべき変動要因は見当たらない。系統連続性や地勢等にやや劣るもののＪＲ駅徒歩圏内外に位置し、住環境は概ね良好で地価は上昇基調にある。 (2)北小金駅からやや離れた区画整理された既成住宅地域で、近隣地域の居住環境、利便性等の要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)特筆すべき個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231044854 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市根木内字辻３５３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	9万6,060 円／平米 31万7,574 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,495 円／平米 31万5,706 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,258 円／平米 29万1,781 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231047150 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市根木内字辻３５３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万6,303 円／平米 35万1,438 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,469 円／平米 34万8,681 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,476 円／平米 32万2,256 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231044854 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市根木内字辻３５３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,476 円／平米 44万1,272 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,811 円／平米 44万5,685 円／坪
標準価格 平米 坪	10万6,823 円／平米 35万3,157 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231044854 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市根木内字辻３５３番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,904 円／平米 39万6,403 円／坪
推定価格 平米 坪	14万981 円／平米 46万6,083 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,373 円／平米 35万4,975 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情