土地路線価格
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路線価 (2023) 千葉県松戸市上本郷字3-4146-2 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 松戸市
千葉県松戸市上本郷字三丁目4146番2 (松戸)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅が多い区画整然とした住宅地域)
  • 松戸新田駅 から 850m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
41万3,250
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
12万5,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 松戸市千葉県松戸市上本郷字三丁目4146番2
価格時点 2023
駅名 松戸新田駅 から 850m
路線価
1坪当たり 1坪 41万3,250
1平米当たり 1平米 12万5,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,610万
(165 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 52万2,348
1平米 15万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
2,620万
(165 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 52万5,654 円/坪
1平米 15万9,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、新京成線「松戸新田」駅や隣接駅から徒歩圏の住宅地等である。需要者は、当該地域に地縁を有する購入層等が中心であるが、良好な住環境や各種の利便性等から、やや広域的な需要も見込める地域である。良好な住環境と各種の利便性を有する当該地域の土地等を求める需要者は安定的に存し、郊外住宅地への需要回帰も加わり、地価の上昇は継続している。中規模の土地は2000万台後半、中小規模の新築分譲は4000万前後が需要の中心である。

(2) 同一需給圏は松戸市内のJR常磐線、新京成電鉄線各駅を最寄駅とする住宅地域である。主たる需要者は松戸市及びその隣接市の居住者で都心へ通勤する勤労者である。対象標準地の存する地域は駅接近性が概ね良好であり、区画整然としており、住環境も概ね良好な住宅地域であり、地価水準は上昇傾向にある。中心的な価格帯は、土地については標準地規模で2,500万円前後、新築戸建住宅で4,000万円前後である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、一般戸建住宅により土地利用が形成されており、周囲に見受けられる賃貸アパートも土地所有者による相続対策や有効利用のため建築されたものが存する程度である。そのため土地取引等は、自用の居住目的での取引が中心であり、当該地域の価格水準は、それらの取引により価格が形成されている。以上から規範性のある取引事例による比準価格を採用する事とし、代表標準地との均衡及び当該地域の市場性等に留意し鑑定評価額を決定した。

(2) 対象標準地の存する地域は自己居住用の戸建住宅を中心とし、収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域である。また、第1種低層住居専用地域であり、地価水準に見合う賃料水準が形成されないため事業収支の観点から共同住宅の想定は非現実的であり、収益還元法は適用しない。よって、市場を反映した多数の信頼性のある取引事例から試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 松戸新田駅北西方
距離 850 m
土地の状態
土地面積 49.9 坪 (165 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 記載無し
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 松戸市千葉県松戸市上本郷字三丁目4146番2
標準地の範囲
75 m
西 45 m
35 m
30 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 9.1 m
奥行き 18.2 m
面積 165 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 50
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、戸建住宅地としての環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。住宅市況は、郊外住宅地への選好性増加や周辺環境等から堅調であり、地価はやや上昇傾向が継続すると推定される。

(2)一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 52万2,348
1平米 15万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 52万5,654
1平米 15万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 52万2,348
1平米 15万8,000
前年から次年への変動率 1.3 %
2022年
1坪 51万5,736
1平米 15万6,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 52万5,654
1平米 15万9,000
前年から次年への変動率 1.9 %
2019年
1坪 51万5,736
1平米 15万6,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)不動産需要は、低金利政策の継続や郊外住宅地への需要回帰等から堅調な状況にあるが、利便性や住環境等により、地価動向にはやや相違がある。

(2)景気は、緩やかに持ち直している。個人消費は、緩やかに持ち直している。設備投資は、持ち直している。企業収益は、総じてみれば改善している。

地域要因
(1)従来より、街区の整然とした住宅地域である。過去1年において街路条件、環境条件等に係る地域要因の変動は、認められない。

(2)一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。周辺の地価水準は、上昇傾向にある。

個別的要因 (1)北西側にて5m市道に接道の中規模の整形地であり、当該地域内では、概ね標準的な競争力である。尚、前年と比較して、格差率に変動はない。

(2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231047829
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 松戸市
地域 千葉県松戸市上本郷字三丁目4146番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
17万7,598 円/平米
58万7,139 円/坪
推定価格 平米
17万2,304 円/平米
56万9,637 円/坪
標準価格 平米
15万7,788 円/平米
52万1,647 円/坪
査定価格 平米
15万9,000 円/平米
52万5,654 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231048766
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 松戸市
地域 千葉県松戸市上本郷字三丁目4146番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
15万7,676 円/平米
52万1,277 円/坪
推定価格 平米
15万5,666 円/平米
51万4,632 円/坪
標準価格 平米
14万6,028 円/平米
48万2,769 円/坪
査定価格 平米
14万7,000 円/平米
48万5,982 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231048766
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 松戸市
地域 千葉県松戸市上本郷字三丁目4146番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
15万4,997 円/平米
51万2,420 円/坪
推定価格 平米
15万6,547 円/平米
51万7,544 円/坪
標準価格 平米
14万3,358 円/平米
47万3,942 円/坪
査定価格 平米
14万5,000 円/平米
47万9,370 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231049170
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 松戸市
地域 千葉県松戸市上本郷字三丁目4146番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万3,179 円/平米
44万290 円/坪
推定価格 平米
14万3,566 円/平米
47万4,629 円/坪
標準価格 平米
15万5,206 円/平米
51万3,111 円/坪
査定価格 平米
15万7,000 円/平米
51万9,042 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 231046123
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 松戸市
地域 千葉県松戸市上本郷字三丁目4146番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
22万7,496 円/平米
75万2,102 円/坪
推定価格 平米
21万9,621 円/平米
72万6,067 円/坪
標準価格 平米
20万3,730 円/平米
67万3,531 円/坪
査定価格 平米
20万6,000 円/平米
68万1,036 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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