路線価 (2023) 千葉県松戸市中和倉字一反割583-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市中和倉字一反割５８３番４
価格時点	2023 年
駅名	北松戸駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 28万1,010 円
1平米当たり	1平米 8万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万3,742 円／坪 1平米 10万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は主にＪＲ線・新京成線沿線を中心とする松戸市中部に位置する鉄道駅からやや離隔した住宅地域の圏域である。需要者の中心は松戸市在住の一次取得者層であるが，周辺市や都内からの需要も見込める。北東方は市街化調整区域が広がっている。２０１７年１２月に松戸市総合医療センターが東方に移転してきた。市場の中心価格帯は土地１２０㎡で１２００万円～１５００万円程度，新築戸建住宅は３０００万円～３５００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ常磐線や武蔵野線、新京成線の周辺地域に係る各駅を最寄りとする住宅地域である。需要者は、同駅勢圏にて土地等を求める第１次取得層、当該地域に地縁を有する購入層が中心であるが、中小規模の新築分譲に関しては、やや広域的な需要が存する。駅接近性やアクセスはやや劣るものの、周辺施設の拡充が見られ、地価は微増傾向にある。中小規模の土地は１，０００万台前半、新築分譲は３，０００万円台前半が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　積算価格は後記「宅地－３（２）－１」記載の理由により試算せず。比準価格を試算するにあたり，やや広範囲になったが，類似地域において多数の取引事例が収集でき，各要因比較も概ね妥当な範囲でなし得た。収益価格は本件地域が収益性よりも居住環境を重視する住宅地域であること並びに土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため，低位に試算された。本件では，代表標準地との検討を踏まえ，比準価格をもって，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (2) 本件は取引事例比較法と収益還元法を適用した。主たる需要者は自己使用目的での取引を企図する個人が中心であり、地域の市場実態を反映した比準価格は規範性が高い。収益価格については、周囲に共同住宅等もみられることから適用を試みたが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、低位に試算された。したがって、比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地価格から検討した価格との均衡を重視の上、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	北松戸駅東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	36.3 坪 (120 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	戸建住宅を中心に共同住宅が介在する住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市中和倉字一反割５８３番４
標準地の範囲
東	95 m
西	20 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	県立松戸高校が近くにある。
街路	基準方位　北　　６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)鉄道駅への接近性に劣るが，住環境は比較的良好である。地価は横ばいから上昇に転じ，この傾向はしばらく続くものと予測する。 (2)当該地域は、鉄道駅への接近性は劣るものの、戸建住宅地として比較的良好な住環境を維持しており、底堅い宅地需要が見られることから、今後も地価は堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 35万3,742 円 1平米 10万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 35万3,742円 1平米 10万7,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍が住宅地価に及ぼす悪影響は鈍化し，不動産市況は上昇傾向にある。 (2)松戸市の総人口は増加傾向、生産年齢人口も微増傾向にある。低金利等の影響を受け、地価は堅調に推移している。
地域要因
(1)松戸市総合医療センターが東方に移転してきた。鉄道駅から離隔しているが，住環境良好な住宅地域であるため地価は上昇傾向で推移した。 (2)東方に松戸市立総合医療センターが移転してきたことから、周辺にて関連施設等の拡充が目立つ。その他、地域要因に特段の変動要因はない。
個別的要因	(1)個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。 (2)個別的要因に特段の変動要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231044854 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市中和倉字一反割５８３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万8,813 円／平米 45万8,916 円／坪
推定価格 平米 坪	14万6,996 円／平米 48万5,969 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,598 円／平米 37万5,555 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231049170 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市中和倉字一反割５８３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,179 円／平米 44万290 円／坪
推定価格 平米 坪	14万3,281 円／平米 47万3,687 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,490 円／平米 33万8,832 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231044854 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市中和倉字一反割５８３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,059 円／平米 48万6,177 円／坪
推定価格 平米 坪	14万756 円／平米 46万5,339 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,629 円／平米 33万5,985 円／坪
査定価格 平米 坪	10万7,000 円／平米 35万3,742 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231044854 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市中和倉字一反割５８３番４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,835 円／平米 35万9,809 円／坪
推定価格 平米 坪	11万35 円／平米 36万3,776 円／坪
標準価格 平米 坪	10万857 円／平米 33万3,433 円／坪
査定価格 平米 坪	10万6,000 円／平米 35万436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情