路線価 (2023) 千葉県松戸市千駄堀字前新田1778外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市千駄堀字前新田１７７８番外
価格時点	2023 年
駅名	松戸新田駅 から 1500m
路線価
1坪当たり	1坪 31万7,376 円
1平米当たり	1平米 9万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,820万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,820万 円 (150 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 40万26 円／坪 1平米 12万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は新京成線松戸新田駅、ＪＲ武蔵野線新八柱駅、ＪＲ常磐線北松戸駅等を最寄駅とする住宅地域。需要者は都心に通勤する松戸市又は隣接・近接市に居住する３０代～４０代前半の一次取得者層又は買替層が中心。当エリアは、鉄道駅からやや遠く、交通・接近条件がやや劣るが、住環境は概ね良好であるため、需要は比較的安定している。土地は１，５００～２，０００万円位まで、新築戸建住宅は３，５００万円位までの物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は、新京成線松戸新田駅及びその隣接駅等を最寄りとする住宅地域である。主たる需要者は３０～４０歳代の市内に居住するファミリー層等一次取得者が中心である。最寄駅からやや距離があり交通利便性がやや劣るが、住環境が比較的良好であることから需要は安定している。市場の中心価格帯は、土地は対象標準地の規模で１，５００万円から２，０００万円程度、新築戸建住宅で３，０００万円から３，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、一般住宅の中に空地等がみられる住宅地域に存し、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は、良好な住環境保護を目的とする第１種低層住居専用地域に指定され、区画整然とした戸建住宅が多く建ち並ぶ住宅地域である。主たる需要者は、自己居住目的とし居住性・快適性を主眼に置いている。以上より、収益還元法の適用はせず、市場取引の実態を反映している比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	松戸新田駅北東方
距離	1500 m
土地の状態
土地面積	45.4 坪 (150 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地等がみられる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市千駄堀字前新田１７７８番外
標準地の範囲
東	30 m
西	70 m
南	60 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	12.6 m
奥行き	12 m
面積	150 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位北６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。 (2)戸建住宅が整然と建ち並ぶ成熟した住宅地域である。特筆する変動要因は見当たらないため、当面は現状を維持していくものと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 40万26 円 1平米 12万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2022年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 40万26円 1平米 12万1,000円
前年から次年への変動率 0.8 ％
2019年	1坪 39万6,720円 1平米 12万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気はウィズコロナ下で各種政策の効果もあって持ち直していくことが期待される。ただし海外景気の下振れリスク、物価上昇に注意する必要がある。 (2)新型コロナウィルス感染症に伴う行動制限緩和により、景気の持ち直しの兆しが見られる。
地域要因
(1)地価水準に特に影響を及ぼすような地域要因の変動は認められない。 (2)区画整然とした戸建住宅を中心とする既成住宅地域である。特筆すべき地域要因の変動はみられない。
個別的要因	(1)個別的要因の変化はない。また個別的要因修正率を変動させる市場性の変化も認められない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231049170 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市千駄堀字前新田１７７８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万3,073 円／平米 53万9,119 円／坪
推定価格 平米 坪	15万7,585 円／平米 52万976 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,354 円／平米 45万7,398 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231049170 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市千駄堀字前新田１７７８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,179 円／平米 44万290 円／坪
推定価格 平米 坪	14万2,854 円／平米 47万2,275 円／坪
標準価格 平米 坪	12万5,421 円／平米 41万4,642 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231049170 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市千駄堀字前新田１７７８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,759 円／平米 35万6,251 円／坪
推定価格 平米 坪	13万166 円／平米 43万329 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,281 円／平米 37万7,813 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231049502 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市千駄堀字前新田１７７８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万9,190 円／平米 39万4,042 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,523 円／平米 38万1,919 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,122 円／平米 39万511 円／坪
査定価格 平米 坪	11万9,000 円／平米 39万3,414 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231046786 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市千駄堀字前新田１７７８番外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万5,849 円／平米 28万3,817 円／坪
推定価格 平米 坪	8万5,254 円／平米 28万1,850 円／坪
標準価格 平米 坪	10万2,101 円／平米 33万7,546 円／坪
査定価格 平米 坪	10万3,000 円／平米 34万518 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	53 ％
基準容積率	120 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情