路線価 (2023) 千葉県松戸市西馬橋蔵元町12 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市西馬橋蔵元町１２番
価格時点	2023 年
駅名	馬橋駅 から 300m
路線価
1坪当たり	1坪 82万6,500 円
1平米当たり	1平米 25万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,170万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円 1平米 33万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,170万 円 (278 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万980 円／坪 1平米 33万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は主にＪＲ常磐線松戸駅～柏駅間の駅に近い商業地域の圏域である。需要者の属性は商業収益物件の取得を目的とする不動産業者・企業及び資本力がある個人等の投資家等であるが，規模次第で高容積率を反映させた分譲マンション用地の需要も見込める。商業地は売買事例が少なく需要者の利用目的に多様性があり中心価格帯の把握は難しいが，対象標準地規模で３２０～４００千円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は松戸市及び隣接市内の駅徒歩圏の商業地域及び主要道路沿いの商業地域である。主たる需要者は市内及びその周辺市並びに都内に拠点を置く賃貸事業を目的とする不動産業者や収益の獲得を目的とする投資家等である。対象標準地の存する地域は中高層店舗付共同住宅が多い商業地域であり、地価水準は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、規模によって異なるため、見出し難いが、対象標準地規模で、９，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　一般的に商業地需要者の多くは収益性から意思決定を行うが，現時の賃料水準は土地価格に見合っておらず，収益価格はやや低位に試算された。商業地の取引価格は商業投資行為の結果を反映している。比準価格を算定する際に採用した取引事例はやや広範囲に及んだが，本件では，多数の取引事例から試算された実証的な比準価格と商業地需要者の意志を反映させた収益価格を関連付け，更に周辺標準地等とのバランスにも留意し，鑑定評価額を既述の通り決定した。 (2) 収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過程において想定要素を含んでいる。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、投資採算性の観点から指標となる収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	馬橋駅西方
距離	300 m
土地の状態
土地面積	84.1 坪 (278 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層店舗兼共同住宅等が多い駅前通の商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市西馬橋蔵元町１２番
標準地の範囲
東	80 m
西	15 m
南	50 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	22 m
面積	280 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	馬橋駅西口の駅前通り沿いに所在するが，商業繁華性はやや乏しい。
街路	２２ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当分の間，現況のまま推移すると予測するが，高容積率によるマンション用地需要も見込めるため地価は堅調に推移するものと予測する。 (2)熟成した駅前通の商業地域であり、駅接近性、道路の系統・連続性は概ね良好である。今後当分の間は、現状を維持しながら推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 115万488 円 1平米 34万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 114万7,182 円 1平米 34万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 115万488円 1平米 34万8,000円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2022年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
前年から次年への変動率 5.4 ％
2019年	1坪 103万4,778円 1平米 31万3,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍にあっても商業収益物件の引き合いは多く，需要は強いが，主要駅近くに優良な売り物件が少ない状態にある。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。個人消費は、緩やかに持ち直している。設備投資は、持ち直している。企業収益は、総じてみれば改善している。
地域要因
(1)地域要因の特段の変動は認められない。駅前大通り沿いの商業地で収益不動産として適地であるため地価は堅調に推移した。 (2)中高層店舗兼共同住宅等が多い駅前通の商業地域で、繁華性が認められる。周辺の地価水準は、上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因の特段の変動はない。また個別的要因の修正率を変動させる市場性の変動も認められない。 (2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231044854 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市西馬橋蔵元町１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,483 円／平米 97万6,867 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,437 円／平米 100万6,469 円／坪
標準価格 平米 坪	41万8,183 円／平米 138万2,513 円／坪
査定価格 平米 坪	41万8,000 円／平米 138万1,908 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231048766 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市西馬橋蔵元町１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万9,925 円／平米 161万9,692 円／坪
推定価格 平米 坪	50万3,153 円／平米 166万3,424 円／坪
標準価格 平米 坪	34万8,444 円／平米 115万1,956 円／坪
査定価格 平米 坪	34万8,000 円／平米 115万488 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231045492 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市西馬橋蔵元町１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万347 円／平米 76万1,527 円／坪
推定価格 平米 坪	28万538 円／平米 92万7,459 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,573 円／平米 106万9,732 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231048766 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市西馬橋蔵元町１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	43万8,127 円／平米 144万8,448 円／坪
推定価格 平米 坪	50万3,762 円／平米 166万5,437 円／坪
標準価格 平米 坪	49万4,369 円／平米 163万4,384 円／坪
査定価格 平米 坪	49万4,000 円／平米 163万3,164 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231048766 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市西馬橋蔵元町１２番
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,222 円／平米 128万6,768 円／坪
推定価格 平米 坪	40万6,737 円／平米 134万4,673 円／坪
標準価格 平米 坪	48万4,211 円／平米 160万802 円／坪
査定価格 平米 坪	48万4,000 円／平米 160万104 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情