路線価 (2023) 千葉県松戸市松戸字亀井1168-4 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市松戸字亀井１１６８番４
価格時点	2023 年
駅名	松戸駅 から 60m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,700万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 191万7,480 円 1平米 58万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,680万 円 (81 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 191万868 円／坪 1平米 57万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ常磐線、新京成線の主要駅周辺の商業地域。需要者は市内及び隣接市内並びに都内の中堅企業、不動産業者等の法人等が中心である。街路幅員が狭いため指定容積率を消化できないが、駅前商業地の物件は供給量が少なく、売り物件が出れば高目に成約するケースが見られる。中心価格帯は見いだせないが、土地は約８０㎡で４，６００万円～４，８００万円程度、今後も地価は堅調に推移すると思われる。 (2) 同一需給圏は、松戸市及び隣接市域に所在するＪＲ線及び私鉄各駅周辺に広がる商業地域。需要者の中心は企業経営者、不動産業者等の法人である。背後の商業地であり道路幅員により容積消化は困難であるが、人流も多く一定の繁華性を確保しており収益物件としての適性を有する。供給が少なく希少性の高い地域であり、コロナ禍以降の需要も回復傾向にある。市場で中心となる価格帯は６０万円／㎡前後、中古ビルは立地・仕様等の条件により価格が大きく異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該標準地の存する地域は、中層ビル、小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、収益性を重視する地域である。ただし、標準地の規模、基準容積率等から高度利用が難しく、収益価格は低位に求められた。したがって、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格も関連づけ、さらに代表標準地の価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 商業地の取得は投資行動であり、比準価格は投資行動の結果を反映している。収益価格は賃貸事業を行う目的で土地を取得する場合の採算価格であり、標準地の最有効使用を反映した価格である。投資物件需要が強い昨今においては、収益価格に先行し比準価格が取引指標に反映される傾向が強いため、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松戸駅北方
距離	60 m
土地の状態
土地面積	24.5 坪 (81 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	312 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市松戸字亀井１１６８番４
標準地の範囲
東	0 m
西	15 m
南	40 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	8 m
奥行き	10 m
面積	80 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	312 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域。商業地として成熟しており、地域要因に特段の変化はなく、今後も同様の商的環境を維持するものと予測する。 (2)飲食店・小売店舗等を中心とする繁華性の高い商業地域である。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持していくものと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 201万6,660 円 1平米 61万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 200万130 円 1平米 60万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 201万6,660円 1平米 61万円
前年から次年への変動率 4.3 ％
2022年	1坪 183万8,136円 1平米 55万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 200万130円 1平米 60万5,000円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 183万8,136円 1平米 55万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響により一時的に地価調整がなされたが、長期金利の低位安定等を受け収益用不動産への投資マインドは持続している。 (2)新型コロナは落ち着きつつあり、経済は持ち直しの動きもみられるが、金融市場の変動や世界的な物価上昇に伴う個人消費の減退が懸念される。
地域要因
(1)中層ビル、小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域であり、地域要因に特段の変動要因はない。 (2)飲食店、小売店舗等を中心とした繁華性の高い商業地域である。地価に影響を与える地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231046123 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市松戸字亀井１１６８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	37万1,629 円／平米 122万8,605 円／坪
推定価格 平米 坪	53万6,367 円／平米 177万3,229 円／坪
標準価格 平米 坪	61万6,514 円／平米 203万8,195 円／坪
査定価格 平米 坪	61万7,000 円／平米 203万9,802 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	240 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	2 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231048766 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市松戸字亀井１１６８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万9,925 円／平米 161万9,692 円／坪
推定価格 平米 坪	50万3,153 円／平米 166万3,424 円／坪
標準価格 平米 坪	53万6,410 円／平米 177万3,371 円／坪
査定価格 平米 坪	53万6,000 円／平米 177万2,016 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231045492 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市松戸字亀井１１６８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万4,532 円／平米 206万4,703 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,559 円／平米 229万2,906 円／坪
標準価格 平米 坪	66万5,604 円／平米 220万487 円／坪
査定価格 平米 坪	66万6,000 円／平米 220万1,796 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231045492 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市松戸字亀井１１６８番４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万8,423 円／平米 174万6,966 円／坪
推定価格 平米 坪	54万9,031 円／平米 181万5,096 円／坪
標準価格 平米 坪	62万3,899 円／平米 206万2,610 円／坪
査定価格 平米 坪	62万4,000 円／平米 206万2,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情