路線価 (2023) 千葉県松戸市新松戸3-18-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市新松戸３丁目１８番２
価格時点	2023 年
駅名	新松戸駅 から 530m
路線価
1坪当たり	1坪 97万5,270 円
1平米当たり	1平米 29万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,250万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 125万2,974 円 1平米 37万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6,240万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 124万9,668 円／坪 1平米 37万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松戸市や隣接市のＪＲ常磐線駅前商業地や主要街路沿いの商業地等である。需要者の中心は、広域的な展開を見せる中規模以上の資本法人、地元の中堅法人及び飲食チェーン店、投資目的の購入者等である。当該地域は、市場性の高い新松戸駅の主要街路沿いに位置しており、広域的に需要が見込める地域である。コロナ禍の影響等により、テナント需要の停滞も一部見受けられるが、当該地域への需要は堅調であり、地価は上昇傾向が継続している。 (2) 同一需給圏は松戸市及びその隣接市に存する鉄道駅近隣及び主要幹線道路沿いの商業地域で、需要者の中心は県内及び都心に拠点を有する法人のほか収益獲得を目的とする不動産会社等である。新型コロナウィルス感染症の影響が懸念されるものの、取引市場においては良好な金融環境から地価は上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯については、取引される画地規模等の個性が様々であるため、見出せない状況にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏における昨今の取引は、自用の業務用建物、一部賃貸や投資目的の購入など多様な状況にあり、比準価格はそれらの複合的な取引状況を的確に反映した価格である。又商業地域である事、投資用としての需要も見込める事から、収益性からアプローチした収益価格も重要な指標であるが、不安定な経済状況等からやや流動的な要素も多い。以上から比準価格をやや重視することとし、収益価格を加味して、又代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。 (2) 店舗、事務所等が混在する新松戸駅徒歩圏の商業地域である。商業地については収益価格が重視されるべきところであるが、理論的である一方で想定要素を多く含んでいることから、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新松戸駅西方
距離	530 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市新松戸３丁目１８番２
標準地の範囲
東	0 m
西	25 m
南	100 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	15 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ　市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、市場性の高い新松戸駅の周辺商業地として環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。商業地の需要は、低金利政策や駅前商業地の市況等により、しばらくは安定していると推定される。 (2)店舗、事務所等が混在する新松戸駅徒歩圏の商業地域である。地域内においては特段の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は良好な金融環境の影響を受けて上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 131万9,094 円 1平米 39万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 128万6,034 円 1平米 38万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 131万9,094円 1平米 39万9,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 121万3,302円 1平米 36万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 128万6,034円 1平米 38万9,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 121万3,302円 1平米 36万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産需要は、コロナ禍による特段の影響も見られず、堅調な状況であるが、利便性や周辺環境等により、地価動向にはやや相違がある。 (2)世界的な金融引締め等を背景とし海外景気は下振れが顕著であるが、国内景気は持ち直しつつある。松戸市の地価は概ね上昇傾向である。
地域要因
(1)過去１年において街路条件、環境条件等に係る地域要因の変動は、認められなかった。 (2)ＪＲ新松戸駅徒歩圏の商業地域である。繁華性のほか、地域要因に特別の変動はない。
個別的要因	(1)近隣地域内では、規模・形状及び顧客流動性・視認性等において、ほぼ標準的な競争力である。尚、前年と比較して、格差率に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231047829 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市新松戸３丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,984 円／平米 89万2,567 円／坪
推定価格 平米 坪	28万4,293 円／平米 93万9,873 円／坪
標準価格 平米 坪	45万3,418 円／平米 149万9,000 円／坪
査定価格 平米 坪	45万3,000 円／平米 149万7,618 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231046123 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市新松戸３丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	26万4,599 円／平米 87万4,764 円／坪
推定価格 平米 坪	27万156 円／平米 89万3,136 円／坪
標準価格 平米 坪	35万9,728 円／平米 118万9,261 円／坪
査定価格 平米 坪	36万 円／平米 119万160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231046123 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市新松戸３丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万9,394 円／平米 158万4,877 円／坪
推定価格 平米 坪	50万8 円／平米 165万3,026 円／坪
標準価格 平米 坪	70万3,246 円／平米 232万4,931 円／坪
査定価格 平米 坪	70万3,000 円／平米 232万4,118 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231044854 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市新松戸３丁目１８番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,483 円／平米 97万6,867 円／坪
推定価格 平米 坪	30万4,437 円／平米 100万6,469 円／坪
標準価格 平米 坪	37万7,713 円／平米 124万8,719 円／坪
査定価格 平米 坪	37万8,000 円／平米 124万9,668 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情