路線価 (2023) 千葉県松戸市日暮1-7-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市日暮１丁目７番１
価格時点	2023 年
駅名	新八柱駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 115万7,100 円
1平米当たり	1平米 35万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億8,000万 円 (378 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 157万350 円 1平米 47万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億8,000万 円 (378 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 157万350 円／坪 1平米 47万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、松戸市及び隣接市のターミナル駅勢圏にて、駅接近性を有する商業地等である。需要者の中心は、広域的な展開を見せる中規模以上の資本法人、地元の中堅法人及び飲食チェーン店、投資目的の購入者等である。当該地域は、市場性の高い新八柱駅の駅前広場に面しており、安定的な需要が見込める地域である。コロナ禍の影響等により、テナント需要の停滞も一部見受けられるが、駅前商業地自体への需要は堅調であり、地価は上昇傾向が継続している。 (2) 同一需給圏は、松戸市内及び近隣市で、主要駅に近い商業地域である。需要者の中心は、市内及びその周辺市並びに都内を含む中堅企業や不動産業者、個人投資家等が主体である。立地条件が良好な駅前商業地の引き合いは多いが、供給は限定的で、潜在的需要は底堅い。収益物件購入の動きは続いており、強含み傾向が持続している。規模によって異なるため、市場の中心となる価格帯は見出しがたい。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏における昨今の取引は、自用の業務用建物、一部賃貸や投資目的の購入など多様な状況にあり、比準価格はそれらの複合的な取引状況を的確に反映した価格である。又、商業地域であること、投資用としての需要も見込める事から、収益性からアプローチした収益価格も重要な指標であるが、不安定な経済状況等から流動的な要素も多い。以上から比準価格をやや重視することとし、収益価格を加味して、又代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格の査定では類似地域の取引事例を収集し得た。地域格差の大きい事例も含まれるが、商業地は供給自体少なく、繁華性等の個別性も大きい為であり、一定の市場実態を反映した試算価格を得られたと判断した。一方、収益価格は理論的で説得力を有するが想定要素も多く含まれる。従って、市場性を反映した比準価格と、需要者は収益性も当然考慮するため収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	新八柱
距離	0 m
土地の状態
土地面積	114.3 坪 (378 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市日暮１丁目７番１
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	21 m
奥行き	18 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特筆すべき事項は存しない。
街路	駅前広場接面
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、市場性の高い新八柱駅の周辺商業地として環境を維持しており、今後も現状のまま推移すると予測する。需要は、金融緩和政策の継続や駅前商業地に係る市況等により、しばらくは安定していると推定される。 (2)店舗事務所ビルが建ち並ぶ、駅に近い商業地域として熟成しており、今後ともこの傾向が持続すると予測する。ロータリーに接面している立地条件から需要は堅調で、地価はやや強含み傾向。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 163万3,164 円 1平米 49万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 165万3,000 円 1平米 50万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 163万3,164円 1平米 49万4,000円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2022年	1坪 152万760円 1平米 46万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 165万3,000円 1平米 50万円
前年から次年への変動率 3.3 ％
2019年	1坪 152万760円 1平米 46万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)不動産需要は、コロナ禍による特段の影響も見られず、堅調な状況であるが、利便性や周辺環境等により、地価動向にはやや相違がある。 (2)長期金利は低位で、金融緩和の影響は持続している。また、テレワークの普及、在宅勤務の増加等で、物販・飲食等の地元消費の高まりが見られる。
地域要因
(1)過去１年において街路条件、環境条件等に係る地域要因の変動は、認められなかった。 (2)地域要因に特段の変動はない。駅前広場に接面した商業地域で、希少性もあり、地価は底堅い。
個別的要因	(1)近隣地域内では、角地であることから、視認性等において、やや高い競争力を有している。尚、前年と比較して、格差率に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231045492 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市日暮１丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万6,550 円／平米 94万7,334 円／坪
推定価格 平米 坪	30万747 円／平米 99万4,270 円／坪
標準価格 平米 坪	42万2,397 円／平米 139万6,444 円／坪
査定価格 平米 坪	44万4,000 円／平米 146万7,864 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231048766 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市日暮１丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万7,925 円／平米 111万7,180 円／坪
推定価格 平米 坪	35万6,173 円／平米 117万7,508 円／坪
標準価格 平米 坪	56万20 円／平米 185万1,426 円／坪
査定価格 平米 坪	58万8,000 円／平米 194万3,928 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231045492 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市日暮１丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万4,532 円／平米 206万4,703 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,559 円／平米 229万2,906 円／坪
標準価格 平米 坪	81万6,913 円／平米 270万714 円／坪
査定価格 平米 坪	85万8,000 円／平米 283万6,548 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231047829 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県松戸市日暮１丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万5,421 円／平米 104万2,782 円／坪
推定価格 平米 坪	33万1,680 円／平米 109万6,534 円／坪
標準価格 平米 坪	44万4,611 円／平米 146万9,884 円／坪
査定価格 平米 坪	46万7,000 円／平米 154万3,902 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231047829 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	流山市
地域	千葉県松戸市日暮１丁目７番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	31万5,095 円／平米 104万1,704 円／坪
推定価格 平米 坪	32万1,397 円／平米 106万2,538 円／坪
標準価格 平米 坪	43万5,497 円／平米 143万9,753 円／坪
査定価格 平米 坪	45万7,000 円／平米 151万842 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情