路線価 (2023) 千葉県松戸市松戸字中通1225-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市松戸字中通１２２５番１外
価格時点	2023 年
駅名	松戸駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 221万5,020 円
1平米当たり	1平米 67万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億2,700万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 316万7,148 円 1平米 95万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億2,800万 円 (237 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 317万3,760 円／坪 1平米 96万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松戸市及び隣接市内のＪＲ常磐線主要駅を中心とし、新京成電鉄線、北総鉄道線等の各駅を含む駅前商業地域が所在する圏域である。主たる需要者は、規模の大きい物件については、大手法人やデベロッパー、中小型物件では、地元の中堅企業、不動産業者等が収益性に着目して購入する。松戸駅前の商業地域であり、同一需給圏内においては繁華性が高く、地価は上昇傾向にある。中心的な価格帯は、対象標準地の規模で、２～２．５億円程度である。 (2) 同一需給圏は松戸市及び隣接市域に所在するＪＲ線及び私鉄各駅周辺に広がる商業地域。需要者の中心は企業経営者、不動産業者等の法人である。駅前立地で希少性が高く、取引は市場に出回る前に成約している場合が多い。また、コロナ禍以降一時停滞した市場は回復をみせ、需要は堅調である。市場で中心となる価格帯は１００万円／㎡前後であるが、中古ビルは立地・仕様等の条件により価格が大きく異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は、収益性を反映した価格であり、駅前商業地という立地においては、需要者は収益性の観点から意思決定を行うため、収益価格の規範性は高い。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映しており、一定の説得力を有している。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 商業地の取得は投資行動であり、比準価格は投資行動の結果を反映している。収益価格は賃貸事業を行う目的で土地を取得する場合の採算価格であり、標準地の最有効使用を反映した価格である。投資物件需要が強い昨今においては、収益価格に先行し比準価格が取引指標に反映される傾向が強いため、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地から検討した価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	松戸
距離	0 m
土地の状態
土地面積	71.7 坪 (237 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗、事務所が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市松戸字中通１２２５番１外
標準地の範囲
東	15 m
西	0 m
南	0 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	高層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	15 m
面積	240 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した駅前商業地域であり、駅接近性、道路の系統・連続性は良好である。今後は、現状の商的環境を維持しながら推移していくものと予測する。 (2)ターミナル駅周辺に所在する店舗・事務所を中心とした集積度の高い商業地域であり、投資用不動産の立地として高い適正を有する。地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持していくものと推測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 323万9,880 円 1平米 98万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 330万6,000円 1平米 100万円
前年から次年への変動率 4.5 ％
2022年	1坪 303万1,602円 1平米 91万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 323万9,880円 1平米 98万円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 303万1,602円 1平米 91万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染症の影響により一時的に地価調整がなされたが、長期金利の低位安定等を受け収益用不動産への投資マインドは持続している。 (2)新型コロナは落ち着きつつあり、経済は持ち直しの動きもみられるが、金融市場の変動や世界的な物価上昇に伴う個人消費の減退が懸念される。
地域要因
(1)松戸駅東口の駅前商業地域に位置しており、潜在的な需要が認められる。地域要因に影響を与える特段の変動要因は認められない。 (2)熟成した集積度の高い商業地域であり、一定の投資採算性が見込める地域である。地価に影響を与える地域要因の変動は見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231048766 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市松戸字中通１２２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	96万6,063 円／平米 319万3,804 円／坪
推定価格 平米 坪	99万263 円／平米 327万3,809 円／坪
標準価格 平米 坪	114万2,172 円／平米 377万6,021 円／坪
査定価格 平米 坪	120万 円／平米 396万7,200 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231048766 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市松戸字中通１２２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	48万9,925 円／平米 161万9,692 円／坪
推定価格 平米 坪	50万3,153 円／平米 166万3,424 円／坪
標準価格 平米 坪	81万9,467 円／平米 270万9,158 円／坪
査定価格 平米 坪	86万 円／平米 284万3,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231045492 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市松戸字中通１２２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	62万4,532 円／平米 206万4,703 円／坪
推定価格 平米 坪	69万3,559 円／平米 229万2,906 円／坪
標準価格 平米 坪	111万6,842 円／平米 369万2,280 円／坪
査定価格 平米 坪	117万 円／平米 386万8,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231046123 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市松戸字中通１２２５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,040 円／平米 88万9,446 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,067 円／平米 111万1,038 円／坪
標準価格 平米 坪	63万520 円／平米 208万4,499 円／坪
査定価格 平米 坪	66万2,000 円／平米 218万8,572 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	2.7 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情