路線価 (2023) 千葉県松戸市東松戸3-6-6外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 松戸市千葉県松戸市東松戸３丁目６番６外
価格時点	2023 年
駅名	東松戸駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 80万9,970 円
1平米当たり	1平米 24万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,200万 円 (452 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万4,122 円 1平米 33万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億5,300万 円 (452 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 111万7,428 円／坪 1平米 33万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は松戸市及びその隣接市に存する鉄道駅近隣及び主要幹線道路沿いの商業地域で、需要者の中心は県内及び都心に拠点を有する法人のほか収益獲得を目的とする不動産会社等である。新型コロナウィルス感染症の影響が懸念されるものの、取引市場においては良好な金融環境から地価は上昇傾向で推移している。市場の中心となる価格帯については、取引される画地規模等の個性が様々でばらつきがあるものの、３０万円～４０万円／㎡程度である。 (2) 同一需給圏は松戸市及び隣接市内の駅徒歩圏の商業地域及び主要道路沿いの商業地域である。主たる需要者は市内及びその周辺市並びに都内に拠点を置く賃貸事業を目的とする不動産業者や収益の獲得を目的とする投資家等である。駅から近く、店舗付共同住宅用地としての需要がある地域である。価格水準は上昇傾向にある。市場の中心となる価格帯は、規模によって異なるため、見出し難いが、３００～４００千円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 店舗、店舗付共同住宅等が混在する駅近接の商業地域であり、商業地については収益価格が重視されるべきところであるが、理論的である一方で想定要素を多く含んでいることから、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益価格は賃貸を想定して試算した価格で、投資採算性を反映した価格である。収益価格は理論的ではあるが、試算過程において想定要素を含んでいる。一方、市場を反映した多数の取引事例から試算した比準価格は、現実の不動産市場の実態を反映している。よって、比準価格を重視し、投資採算性の観点から指標となる収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	東松戸
距離	0 m
土地の状態
土地面積	136.7 坪 (452 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗兼共同住宅等が増えつつある駅近の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	松戸市千葉県松戸市東松戸３丁目６番６外
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	19.5 m
奥行き	28 m
面積	450 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	土地区画整理事業の完了した駅に近い商業地域。
街路	１７ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	近接
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、店舗付共同住宅等が混在する駅近接の商業地域である。地域内においては特段の変動要因はないことから、当分の間は現状を維持すると予測する。地価水準は上昇傾向と予測する。 (2)当該地域は都心直通の２路線が交差する東松戸駅前の新興の商業地域であり，商業施設や中高層マンションが増えつつある。地価は今後も堅調に推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 114万7,182 円 1平米 34万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 119万160 円 1平米 36万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 114万7,182円 1平米 34万7,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 119万160円 1平米 36万円
前年から次年への変動率 3.7 ％
2019年	1坪 107万7,756円 1平米 32万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な金融引締め等を背景とし海外景気は下振れが顕著であるが、国内景気は持ち直しつつある。松戸市の地価は概ね上昇傾向である。 (2)景気は、緩やかに持ち直している。個人消費は、緩やかに持ち直している。設備投資は、持ち直している。企業収益は、総じてみれば改善している。
地域要因
(1)ＪＲ東松戸駅に近接する商業地域である。流入人口の増加に伴い、商業地としての熟成度も高めていくと思料する。 (2)店舗兼共同住宅等が増えつつある駅近の商業地域である。周辺の地価水準は、上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231048766 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市東松戸３丁目６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	33万7,925 円／平米 111万7,180 円／坪
推定価格 平米 坪	35万6,173 円／平米 117万7,508 円／坪
標準価格 平米 坪	33万4,749 円／平米 110万6,680 円／坪
査定価格 平米 坪	35万1,000 円／平米 116万406 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	駐車場付置義務（駐車付置義務）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231047829 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市東松戸３丁目６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,656 円／平米 79万2,303 円／坪
推定価格 平米 坪	26万3,106 円／平米 86万9,828 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,205 円／平米 109万8,270 円／坪
査定価格 平米 坪	34万9,000 円／平米 115万3,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231045492 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	松戸市
地域	千葉県松戸市東松戸３丁目６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	28万6,550 円／平米 94万7,334 円／坪
推定価格 平米 坪	30万747 円／平米 99万4,270 円／坪
標準価格 平米 坪	32万8,326 円／平米 108万5,446 円／坪
査定価格 平米 坪	34万5,000 円／平米 114万570 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231045492 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	鎌ケ谷市
地域	千葉県松戸市東松戸３丁目６番６外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万3,587 円／平米 63万9,999 円／坪
推定価格 平米 坪	20万3,661 円／平米 67万3,303 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,337 円／平米 107万5,564 円／坪
査定価格 平米 坪	34万2,000 円／平米 113万652 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情