路線価 (2023) 北海道札幌市北区北29条西4-274-59 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 札幌市北区北海道札幌市北区北２９条西４丁目２７４番５９
価格時点	2023 年
駅名	北３４条駅 から 270m
路線価
1坪当たり	1坪 46万2,840 円
1平米当たり	1平米 14万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	4億1,700万 円 (1985 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	4億1,300万 円 (1985 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万7,648 円／坪 1平米 20万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は中央区を除く地下鉄・ＪＲ各駅から徒歩圏の地域である。需要者の中心はマンション分譲を目的とするデベロッパー、賃貸マンションへの投資を目的とする機関投資家等である。地下鉄駅徒歩圏の地域であることから、居住の都心回帰傾向を反映した宅地需要は旺盛である。また、収益物件の取引利回りは低水準であり地価の上昇が見られる地域である。土地の取引価格は利用目的によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。 (2) 同一需給圏は、中央区を除く市内の地下鉄及びＪＲ各駅から徒歩圏のマンション適地。需要者はマンション分譲を目的とするデベロッパー、賃貸マンションへの投資を目的とする法人等である。収益物件への需要は以前ほどの強さは見られないものの、市内では画地の纏まった宅地供給が極めて少なく、立地条件が良好なマンション適地への需要は堅調で地価水準は上昇傾向である。中心となる価格帯については、取引される画地や規模は様々で見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 需要者の多くはマンション分譲の販売利益に着目して意思決定を行うデベロッパー等であり、当該視点から求めた開発法による価格は理論的であるものの、想定項目が多く当該設定数値の如何により大きく変動する可能性を有している。一方で、比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、中規模以上の土地取引は利用目的による個別性が強い。以上より、本件は比準価格及び開発法による価格を関連付け、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格はマンション適地の取引事例に基づいて求めた実証的な価格であるが、立地・規模等の希少性から採用事例はやや広範囲となった。開発法による価格は不動産の投資採算性に着目した理論的な価格であるが、開発計画の如何によって収入・費用等が変動することが多い。よって、本件では各試算価格を同程度の規範性と認め、比準価格と開発法による価格を関連づけ、更に前年公示価格等からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	北３４条駅南方
距離	270 m
土地の状態
土地面積	600.4 坪 (1985 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	10F
地下階数	B0
周辺の利用状況	共同住宅が多く見られる利便性の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	札幌市北区北海道札幌市北区北２９条西４丁目２７４番５９
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層共同住宅地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	40 m
面積	2000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	３３ｍ高度地区
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は地下鉄北３４条駅に近接する共同住宅地域として当分の間、現状を維持すると思われる。立地条件が良く、かつ、中規模以上の土地はマンション用地として希少であり、開発業者等の需要は旺盛である。 (2)地下鉄北３４条駅に近接するマンション地で、特に変動要因は見られず、当面は現状を維持して推移するものと予測する。市内におけるマンション人気は根強いことから地価水準は安定的に推移するものと思料される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	高層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 72万7,320 円 1平米 22万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 72万7,320円 1平米 22万円
前年から次年への変動率 7.7 ％
2022年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
前年から次年への変動率 6.7 ％
2019年	1坪 64万4,670円 1平米 19万5,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)札幌都心へのアクセスが良い地下鉄駅周辺の共同住宅地域は需要旺盛である。なお、新型コロナの影響により、収益物件の流通は減少傾向にある。 (2)ウイズコロナの下で経済活動が回復する一方、世界的な金融引き締め及び資材価格の高騰等による不安材料があるため、引き続き注視する必要がある。
地域要因
(1)地域要因に特段の変動はない。地下鉄北３４条駅に近接する地域であるため、分譲マンション用地の需要は底堅い。 (2)地下鉄駅に近接するマンション地で特に変動要因は見受けられない。立地条件等から需要は堅調で地価水準は上昇傾向である。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市北区北２９条西４丁目２７４番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万7,158 円／平米 68万4,864 円／坪
推定価格 平米 坪	21万2,544 円／平米 70万2,670 円／坪
標準価格 平米 坪	23万525 円／平米 76万2,116 円／坪
査定価格 平米 坪	24万2,000 円／平米 80万52 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	２３Ｋ１１１Ｔ１０４ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市北区北２９条西４丁目２７４番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,250 円／平米 50万33 円／坪
推定価格 平米 坪	15万956 円／平米 49万9,061 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,302 円／平米 64万8,974 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	9.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	３３ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市北区北２９条西４丁目２７４番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万7,761 円／平米 62万738 円／坪
推定価格 平米 坪	18万6,347 円／平米 61万6,063 円／坪
標準価格 平米 坪	19万6,361 円／平米 64万9,169 円／坪
査定価格 平米 坪	20万6,000 円／平米 68万1,036 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	２３Ｋ１７４Ｔ１０４ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	札幌市白石区
地域	北海道札幌市北区北２９条西４丁目２７４番５９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万5,870 円／平米 81万2,846 円／坪
推定価格 平米 坪	24万3,997 円／平米 80万6,654 円／坪
標準価格 平米 坪	21万5,545 円／平米 71万2,592 円／坪
査定価格 平米 坪	22万6,000 円／平米 74万7,156 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	31.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	４５ｍ高度地区
特別な事情