路線価 (2023) 千葉県野田市野田字上谷向509-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 野田市千葉県野田市野田字上谷向５０９番７
価格時点	2023 年
駅名	愛宕駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 20万1,666 円
1平米当たり	1平米 6万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,040万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1,030万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 25万8,529 円／坪 1平米 7万8,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武野田線沿線の旧野田市内を中心とした住宅地域である。需要者は市内在住の一次・二次取得者層が中心であるが、最近では市外からの需要も散見される。最寄り愛宕駅への交通接近性が良好な一方、都心へのアクセスにやや難があることから、標準地周辺での売物件は多くはない。市場での中心的価格帯は標準地と同規模程度の更地で１千万円程、新築の戸建分譲では同程度の敷地で総額２千万円台から３千万円台半ば程度が需要の中心的価格帯である。 (2) 同一需給圏は、旧野田市内の住宅地域と判定される。主たる需要者は野田市既住の一次取得者層である。主たる供給者は既住の個人や不動産業者等である。同一需給圏における近隣地域の位置づけをみると、やや災害リスクがあるものの、生活利便性や交通接近条件に相当に優り、競争力は優る。その価格水準は標準地程度の規模の更地で１０００万円程度、建売分譲については同程度の敷地で３０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅近の既成住宅地のためアパート等の収益物件も散見されるが、戸建住宅が中心であることから、概ね自己使用目的での取引が主となっている。また対象標準地規模では収支採算に合う収益物件の想定が困難であることから収益還元法の適用は断念した。なお既成市街地であるため原価法の適用も見送った。よって、現実の取引実態を反映している信頼性及び説得性が高い比準価格を採用することとし、代表標準地との検討を踏まえたうえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建住宅の敷地とすることが標準的かつ最有効であり、典型的な市場参加者は、価格決定に当たって市場性を重視する。投資向け需要が弱く、近隣地域周辺で収益物件を建設するために土地を取得することも稀であるから収益価格は説得力に劣ると判断して試算していない。一方、多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映する規範的な試算価格であるから、比準価格に基づき、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	愛宕駅南東方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅等が多い既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野田市千葉県野田市野田字上谷向５０９番７
標準地の範囲
東	40 m
西	30 m
南	55 m
北	45 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7.3 m
奥行き	18 m
面積	132 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	道路の側溝が民有地に設けられている地域。
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した既成住宅地であり、今後も現住環境を維持すると予測。愛宕駅前整備が進む中、駅接近性が良好な点等が見直されつつあることから、地価水準は昨年までの下落から転じて当面は小幅な上昇傾向で推移すると予測。 (2)既成住宅地域であり、現状を維持して推移し、変化は乏しいものと予想される。価格水準は、上昇傾向で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 25万9,521 円 1平米 7万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 25万8,529 円 1平米 7万8,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 25万9,521円 1平米 7万8,500円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 25万8,529円 1平米 7万8,200円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2019年	1坪 25万2,248円 1平米 7万6,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近隣市での住宅地価上昇の影響により、値ごろ感のある野田市での需要が増加。それに伴い市内南部を中心に住宅地の地価は概ね若干の上昇傾向。 (2)市の総人口は僅かながら減少している。災害リスクの比較的小さい南部旧市街地や高規格堤防整備事業地域において需要の高まりが見られる。
地域要因
(1)最寄り愛宕駅迄徒歩にて５分程度と駅接近性に優れた既成の住宅地であり、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)同一需給圏における近隣地域の相対的な位置付けは向上している。近隣地域について、価格形成要因の変動は特段見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)対象標準地は近隣地域において標準的な画地である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310508082 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市野田字上谷向５０９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万4,196 円／平米 27万8,352 円／坪
推定価格 平米 坪	9万223 円／平米 29万8,277 円／坪
標準価格 平米 坪	9万1,597 円／平米 30万2,820 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,400 円／平米 30万8,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310508082 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市野田字上谷向５０９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万541 円／平米 23万3,209 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,445 円／平米 22万9,585 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,820 円／平米 25万3,967 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,400 円／平米 25万9,190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310508082 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市野田字上谷向５０９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,559 円／平米 7万4,580 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,768 円／平米 19万981 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,921 円／平米 25万4,301 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,500 円／平米 25万9,521 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310509681 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市野田字上谷向５０９番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,207 円／平米 19万2,432 円／坪
推定価格 平米 坪	5万8,207 円／平米 19万2,432 円／坪
標準価格 平米 坪	7万6,689 円／平米 25万3,534 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,200 円／平米 25万8,529 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	1.8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情