路線価 (2023) 千葉県野田市柳沢新田字中耕地272-33 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 野田市千葉県野田市柳沢新田字中耕地２７２番３３
価格時点	2023 年
駅名	愛宕駅 から 1700m
路線価
1坪当たり	1坪 12万8,934 円
1平米当たり	1平米 3万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	835万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	833万 円 (170 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 16万1,994 円／坪 1平米 4万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は東武野田線沿線の野田市駅から清水公園駅間の戸建住宅地域である。需要者は市内在住の賃貸物件居住者及び地縁的選好性を備えた第一次取得者層が中心である。当地域は、愛宕駅から徒歩圏外の国道１６号を越えた既成住宅地に位置し、駅接近性には劣るものの、その値ごろ感から一定の需要が認められる。市場での中心的価格帯は標準地と同規模程の更地で８５０万円前後、新築の建売分譲では同程度の敷地で２０００万円台前半が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、旧野田市内の住宅地域と判定される。主たる需要者は野田市既住の一次取得者層である。主たる供給者は既住の個人や不動産業者等である。同一需給圏における近隣地域の位置づけをみると、災害リスクは低いが、交通接近条件や生活利便性にやや劣り、競争力は標準的である。その価格水準は標準地程度の規模の更地で８００万円程度、建売分譲については同程度の敷地で２５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 既成住宅地のため、既存アパート等の収益物件も若干見られるが、最寄り駅からの接近性や画地規模の点から収支採算に見合う収益物件の想定が現実的ではないため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は価格牽連性のある取引事例から比較検討した結果である。なお既成市街地であることから原価法の適用は見送った。よって、需要者の価格検討過程を反映し、実証性が認められる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建住宅の敷地とすることが標準的かつ最有効であり、典型的な市場参加者は、価格決定に当たって市場性を重視する。投資向け需要が弱く、近隣地域周辺で収益物件を建設するために土地を取得することも稀であるから収益価格は説得力に劣ると判断して試算していない。一方、多数の取引事例から試算された比準価格は市場性を反映する規範的な試算価格であるから、比準価格に基づき、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	愛宕駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	51.4 坪 (170 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模一般住宅等の多い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野田市千葉県野田市柳沢新田字中耕地２７２番３３
標準地の範囲
東	50 m
西	60 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10.4 m
奥行き	16.3 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	国道１６号以東で、最寄り愛宕駅より徒歩でも２０分以上を要し、交通接近性は劣る。
街路	基準方位北、５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅が多い住宅地域であり、今後も現住環境を維持すると予測。最寄り駅から距離があることによる値ごろ感が最近になって認識されつつあり、地価水準は昨年までの下落から転じ、概ね横這い傾向で推移すると予測。 (2)既成住宅地域であり、現状を維持して推移し、変化は乏しいものと予想される。価格水準は、横ばい圏で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 16万2,325 円 1平米 4万9,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 16万1,994 円 1平米 4万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 16万2,325円 1平米 4万9,100円
前年から次年への変動率 0.2 ％
2022年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 16万1,994円 1平米 4万9,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)近隣市での住宅地価上昇の影響により、値ごろ感のある野田市での需要が増加。それに伴い市内南部を中心に住宅地の地価は概ね若干の上昇傾向。 (2)市の総人口は僅かながら減少している。災害リスクの比較的小さい南部旧市街地や高規格堤防整備事業地域において需要の高まりが見られる。
地域要因
(1)中小規模の一般住宅を中心とした駅接近性に劣る既成の住宅地である。駐車場等の空地も散見されるが、地域要因に特段の変動は見られない。 (2)同一需給圏における近隣地域の相対的な位置付けに変化は見られない。近隣地域について、価格形成要因の変動は特段見られない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)対象標準地は近隣地域において標準的な画地である。個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310508082 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市柳沢新田字中耕地２７２番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万3,382 円／平米 20万9,541 円／坪
推定価格 平米 坪	5万9,295 円／平米 19万6,029 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,642 円／平米 16万810 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,100 円／平米 16万2,325 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310508082 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市柳沢新田字中耕地２７２番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万2,710 円／平米 10万8,139 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,046 円／平米 14万8,922 円／坪
標準価格 平米 坪	4万877 円／平米 13万5,139 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310508082 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市柳沢新田字中耕地２７２番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,074 円／平米 18万2,075 円／坪
推定価格 平米 坪	5万628 円／平米 16万7,376 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,036 円／平米 16万8,725 円／坪
査定価格 平米 坪	5万1,500 円／平米 17万259 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310503775 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市柳沢新田字中耕地２７２番３３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,002 円／平米 14万5,471 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,394 円／平米 14万155 円／坪
標準価格 平米 坪	4万6,282 円／平米 15万3,008 円／坪
査定価格 平米 坪	4万6,700 円／平米 15万4,390 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情