路線価 (2023) 千葉県野田市山崎字西亀山2695-20 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 野田市千葉県野田市山崎字西亀山２６９５番２０
価格時点	2023 年
駅名	運河駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,290万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,280万 円 (192 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 22万510 円／坪 1平米 6万6,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、野田市内の東武野田線沿線の住宅地域で、運河駅から梅郷駅利用圏の住宅地域が規範性が高い。需要者の中心は、市内の地縁のある一次取得者等で、住環境は比較的良好だが、都心へのアクセスがやや劣ることから、地区外からの需要は弱いものの一定の需要は認められる。土地の中心価格帯は、標準地程度の規模で１３００万円程度、周辺の新築建売住宅は２０００万円台から３０００万円台程度で分譲されるケースが多い。 (2) 同一需給圏は東武野田線沿線で旧野田市域中部～南部に形成された住宅地域である。需要者は野田市内居住の３０代～４０代の第一次取得者層が中心で、地縁的選考性が強い。近隣地域及び周辺地域は最寄り駅へ徒歩圏に所在する中規模一般住宅地域で、昨今の土地価格上昇基調により需要は増加傾向にある。土地取引は標準地程度の規模で総額１，３００万円前後で、パワービルダー等の新築戸建は２，０００万円台後半が取引の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産の位置する山崎字西亀山地域では、建物用途は、低層の戸建住宅が標準的であり、これらの住宅は自己居住用に供されることが主である。それらの不動産の市場参加者は、収益性よりも利便性・快適性を中心に不動産の選別を図ると思料され、それらの市場参加者の行動をより的確に反映できる比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、さらに代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 収益性より居住の快適性を重視する中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、収益価格は相当に低位に求められた。また、土地は自用の戸建住宅用地の取引が大半で、収益利用を前提に土地取引が行われていることは少なく、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的な地域と認められる。よって、実証的な比準価格を標準として、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	運河駅北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	58.1 坪 (192 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野田市千葉県野田市山崎字西亀山２６９５番２０
標準地の範囲
東	20 m
西	5 m
南	70 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.8 m
奥行き	16.3 m
面積	192 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	東側街路はフェンス等が設置され通行等ができない地域である。
街路	基準方位北　８．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅等が建並ぶ区画整然とした住宅地域で今後も現状の住環境が維持されるものと予測される。周辺の新たな区画整理地に存する住宅地との競合もあるが供給不足から地価水準は強含みで推移するものと予測される。 (2)一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。今後も現状の住環境を維持し、地価水準は同様の傾向で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 22万2,163 円 1平米 6万7,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 22万510 円 1平米 6万6,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 22万2,163円 1平米 6万7,200円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 22万510円 1平米 6万6,700円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 21万6,212円 1平米 6万5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の状況、国際情勢、為替相場等により経済情勢は依然不透明でそれらが地価に与える影響を中長期的に注視する必要がある。 (2)利便性や住環境等の優劣から一様ではないが、地価水準の相対的な割安感等から、全般的に市内住宅地の不動産市況は回復傾向が認められる。
地域要因
(1)当該地域は、街路が広い住宅地域である。特段の地域要因の変動は認められない。 (2)運河駅へ徒歩圏に位置する中規模一般住宅を中心とする地域であり、地域要因に特段の変化は見られない。
個別的要因	(1)価格形成要因については方位がやや優る。なお、個別的要因に変化は無い。格差率に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310509520 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市山崎字西亀山２６９５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万2,100 円／平米 20万5,303 円／坪
推定価格 平米 坪	6万249 円／平米 19万9,183 円／坪
標準価格 平米 坪	6万370 円／平米 19万9,583 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,600 円／平米 20万3,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310509520 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市山崎字西亀山２６９５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,744 円／平米 19万902 円／坪
推定価格 平米 坪	6万4,673 円／平米 21万3,809 円／坪
標準価格 平米 坪	7万220 円／平米 23万2,147 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,600 円／平米 23万6,710 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310509520 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市山崎字西亀山２６９５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万1,506 円／平米 23万6,399 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,306 円／平米 22万9,126 円／坪
標準価格 平米 坪	7万7,178 円／平米 25万5,150 円／坪
査定価格 平米 坪	7万8,700 円／平米 26万182 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310509520 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市山崎字西亀山２６９５番２０
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,235 円／平米 18万9,219 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,699 円／平米 20万3,977 円／坪
標準価格 平米 坪	6万4,136 円／平米 21万2,034 円／坪
査定価格 平米 坪	6万5,400 円／平米 21万6,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情