路線価 (2023) 千葉県野田市三ツ堀字灰毛969-147 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 野田市千葉県野田市三ツ堀字灰毛９６９番１４７
価格時点	2023 年
駅名	梅郷駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 8万9,262 円
1平米当たり	1平米 2万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	614万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,735 円 1平米 3万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	614万 円 (180 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 11万2,735 円／坪 1平米 3万4,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、野田市内の東武野田線沿線の住宅地域で、梅郷駅利用圏の住宅地域が規範性が高い。需要者の中心は、市内の地縁のある一次取得者等で、最寄駅・利便施設や都心へのアクセスがやや劣ることから、地区外からの需要は弱く人気の劣る地域である。土地の中心価格帯は、標準地程度の規模で６００万円程度、新築建売住宅は供給が少ないが総額１０００万円台から２０００万円台で分譲されるケースが多い。 (2) 同一需給圏は、東武野田線沿線で野田市内の住宅地域である。需要者は野田市内の３０代から４０代の一次取得者層が中心である。土地取引では規模が対象標準地程度で総額６００万円前後程度が市場の中心である。新築戸建住宅は総額で２０００万円程度が市場の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象不動産の位置する三ツ堀地域では、戸建住宅が標準的使用でこれらの住宅は自己居住用に供されることが主である。そして市場参加者は収益性よりも利便性・快適性を中心に不動産の選別を図ると思料され、地域の特性から収支採算に合う収益物件の想定が現実的でなく収益還元法の適用は断念した。結果的に一手法のみの適用となったが、市場参加者の行動を的確に反映できる比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は居住の快適性を重視する戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域に所在する。このため収支採算性に合う賃貸物件の想定が現実的ではないため収益価格の試算は行わない。自用の戸建住宅用地の取引が中心で取引価格の水準を指標として価格が決定されることが一般的な地域であることから類似の住宅地域の取引事例に基づき試算した比準価格を標準とし代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	梅郷駅北東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	54.4 坪 (180 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野田市千葉県野田市三ツ堀字灰毛９６９番１４７
標準地の範囲
東	25 m
西	75 m
南	40 m
北	25 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13.9 m
面積	180 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項は無い。
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大規模開発された中規模住宅が区画整然と立ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の住環境が維持されるものと予測される。地価水準は交通利便性が劣り生活利便施設も少ないこと等から弱含み程度で推移するものと予測される。 (2)区画整然とした住宅地域で今後も現状の住環境が維持されるものと予測される。最寄駅への接近性が劣り生活利便施設も少ないが値頃感から相応の需要があり地価は横ばい傾向にあるものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 11万2,735 円 1平米 3万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 11万2,735 円 1平米 3万4,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 11万2,735円 1平米 3万4,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の状況、国際情勢、為替相場等により経済情勢は依然不透明でそれらが地価に与える影響を中長期的に注視する必要がある。 (2)野田市の住宅地では人口が増加傾向にある地域もあるが交通利便性等が劣る地域では人口が減少傾向にあり高齢化が進行している。
地域要因
(1)交通利便性等が劣るものの中規模の住宅が区画整然と立ち並ぶ住宅地域で特段の地域要因の変動は認められない。 (2)駅への接近性に劣る小規模の一般住宅を中心とした住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。
個別的要因	(1)価格形成要因については方位がやや優る。なお、個別的要因に変化は無い。格差率に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310509681 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市三ツ堀字灰毛９６９番１４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,526 円／平米 12万755 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,121 円／平米 11万6,110 円／坪
標準価格 平米 坪	3万4,264 円／平米 11万3,277 円／坪
査定価格 平米 坪	3万4,600 円／平米 11万4,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310508383 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市三ツ堀字灰毛９６９番１４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万5,349 円／平米 18万2,984 円／坪
推定価格 平米 坪	5万4,801 円／平米 18万1,172 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,337 円／平米 14万6,578 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,800 円／平米 14万8,109 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310508383 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市三ツ堀字灰毛９６９番１４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,311 円／平米 9万6,902 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,018 円／平米 10万5,852 円／坪
標準価格 平米 坪	3万1,764 円／平米 10万5,012 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,100 円／平米 10万6,123 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310508383 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市三ツ堀字灰毛９６９番１４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,596 円／平米 10万4,456 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,266 円／平米 10万9,977 円／坪
標準価格 平米 坪	3万5,541 円／平米 11万7,499 円／坪
査定価格 平米 坪	3万5,900 円／平米 11万8,685 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310508383 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市三ツ堀字灰毛９６９番１４７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,427 円／平米 11万7,122 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,293 円／平米 10万6,761 円／坪
標準価格 平米 坪	3万2,521 円／平米 10万7,514 円／坪
査定価格 平米 坪	3万2,800 円／平米 10万8,437 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情