路線価 (2023) 千葉県野田市野田字東上町584-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 野田市千葉県野田市野田字東上町５８４番１
価格時点	2023 年
駅名	愛宕駅 から 550m
路線価
1坪当たり	1坪 22万1,502 円
1平米当たり	1平米 6万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,120万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,051 円 1平米 8万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月09日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,120万 円 (254 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 27万6,051 円／坪 1平米 8万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧野田市内の商業地域である。主たる需要者は地縁を有する法人ないし個人事業者である。主たる供給者は既存地主であるが、元々供給の総量が小さく供給機会も相続等の事情を有する場合が多いため取引量は少ない。そのため、取引の個別性が強く反映される傾向にあり、更地取引の中心価格帯の把握は難しいが、近隣地域では標準地程度の規模で、総額２０００万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は野田市及び隣接市に形成された商業地域全般で、需要者の中心は地元法人や地縁の個人事業者等である。周辺地域は流山街道沿いに形成されたかつての野田市の中心的商業地域であるが、客足は郊外の路線店舗等に奪われ繁華性の低下傾向が続き需要の弱い状況が続いている。２５～３０万円／坪程度の地価水準と判断されるが、規模、事情等が一様ではなく需要の中心価格帯は見いだしにくい。駅の高架化等の材料はあるが、価格への影響は未知数である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格には乖離が生じた。比準価格は実際の取引に基づく実証的な試算価格であるが、相対的に取引量の少ない商業地においては、採用しうる取引事例についての限界も認められる。収益価格は比較的事例数の多い賃貸事例に基づいて収益性の観点から試算しているものの、想定と将来予測を前提とするため、やや保守的となる傾向も認められる。そこで、比準価格を標準とし、収益価格を勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 需要者は収益性の検討も行い意思決定をしていると思料するが実際の購入にあたっては他者との駆引等から市場水準を見ながらの検討になるのが一般的で収益性については自己のノウハウを前提にしていると思料する。比準価格は市場を反映した価格として規範性は高い。収益価格は理論的な価格であるが還元利回り等想定事項を包含している。本件では比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	愛宕駅南西方
距離	550 m
土地の状態
土地面積	76.8 坪 (254 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の小売店舗が建ち並ぶ県道沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野田市千葉県野田市野田字東上町５８４番１
標準地の範囲
東	30 m
西	30 m
南	40 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	8.2 m
奥行き	28.6 m
面積	254 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ県道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)街道沿線の旧来からの商店街である。郊外型の大型店舗へ顧客が流出しており、店舗需要は減退している。住宅地域へと移行していくものと予想され、価格水準は横ばい圏で推移するものと予測される。 (2)流山街道沿いに形成されたかつての野田市の中心的商業地域であるが客足は郊外の路線店舗に向かい繁華性低下傾向が続き一部には住宅となった区画等も見られる。価格は横ばいから弱含み程度で推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万185 円 1平米 9万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 27万6,051 円 1平米 8万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万185円 1平米 9万800円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 27万6,051円 1平米 8万3,500円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)諸物価の上昇や高齢化による市内購買力の低下を背景としつつも、商業地の住宅利用や郊外型店舗の活性化など、柔軟な土地利用が見受けられる。 (2)新型コロナウイルス感染症の状況、国際情勢、為替相場等により経済情勢は依然不透明でそれらが地価に与える影響を中長期的に注視する必要がある。
地域要因
(1)同一需給圏における近隣地域の相対的な位置付けに変化は見られない。近隣地域について、価格形成要因の変動は特段見られない。 (2)流山街道沿いに形成されたかつての野田市の中心的商業地域であるが、客足は郊外の路線店舗等に奪われ繁華性の低下傾向が続いている。
個別的要因	(1)対象標準地は近隣地域において標準的な画地である。個別的要因に変動はない。 (2)特筆すべき個別的要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市野田字東上町５８４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,408 円／平米 21万6,239 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,689 円／平米 22万474 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,171 円／平米 28万1,575 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,200 円／平米 28万1,671 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市野田字東上町５８４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,458 円／平米 47万966 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,182 円／平米 44万3,606 円／坪
標準価格 平米 坪	10万965 円／平米 33万3,790 円／坪
査定価格 平米 坪	10万1,000 円／平米 33万3,906 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市野田字東上町５８４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,857 円／平米 18万7,969 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,857 円／平米 18万7,969 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,457 円／平米 26万9,297 円／坪
査定価格 平米 坪	8万1,500 円／平米 26万9,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市野田字東上町５８４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,821 円／平米 40万9,352 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,697 円／平米 40万8,942 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,372 円／平米 31万5,300 円／坪
査定価格 平米 坪	9万5,400 円／平米 31万5,392 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	380 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310508383 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市野田字東上町５８４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万11 円／平米 36万3,696 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,248 円／平米 31万4,890 円／坪
標準価格 平米 坪	9万885 円／平米 30万466 円／坪
査定価格 平米 坪	9万900 円／平米 30万515 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	7 m
側道方位3	南東
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情