路線価 (2023) 千葉県野田市山崎字宿1873-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 野田市千葉県野田市山崎字宿１８７３番１外 梅郷駅西５街区１
価格時点	2023 年
駅名	梅郷駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 32万3,988 円
1平米当たり	1平米 9万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (1006 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円 1平米 12万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1億2,800万 円 (1006 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 41万9,862 円／坪 1平米 12万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は旧野田市内の商業地域である。主たる需要者は地縁を有する法人ないし個人事業者である。主たる供給者は既存地主であるが、元々供給の総量が小さく供給機会も相続等の事情を有する場合が多いため取引量は少ない。なお、近隣地域は、希少な利便性と敷地規模により総額が嵩むため、市内需要者を限定する一方、市外の需要者を取り込む可能性が認められる。価格水準は、標準地程度の規模で、総額１億ないし１億５０００万円程度と判断される。 (2) 同一需給圏は、旧野田市の駅前を中心とする商業地域である。供給は既存地主を中心とする相続等による換価の場合がほとんどで、需要者は地元法人を中心に地縁を有する個人事業者と考えられる。野田市内では駅からやや離れた大規模区画整理による住宅地の供給が主で、商業地も幹線道路沿い及び左記区画整理地内が主となることから、駅前はやや繁華性に劣る。標準地程度の規模で土地の価格水準は総額１．２億円～から１．４億円程度と把握される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格と収益価格には乖離が生じた。比準価格は取引に基づく実証的な試算価格であるが、取引量の少ない商業地においては、採用しうる取引事例についての限界も認められる。収益価格は賃貸事例に基づいて収益性の観点から試算しているものの、想定と将来予測を前提とするため、やや保守的となる傾向も認められる。そこで、比準価格を標準に、収益価格と比較考量し、代表標準地と比較検討した価格との均衡を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 両試算価格には開差が生じた。商業繁華性にやや劣る地域性、高止まりの建築費、コロナ禍に伴う賃料水準の低下が収益価格の各構成要素に影響を与えたものと判断される。商況が低下している中で需要者は、投資目的での購入（収益性）というよりも、より実需に見合った判断を行う（市場性）ことから、本件では実際の取引相場を反映した比準価格を標準に、収益価格を関連付け、更に代表標準地価格との均衡にも留意し上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	梅郷駅南方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	304.3 坪 (1006 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	空地も多く見られる区画整然とした駅前商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区画街路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	野田市千葉県野田市山崎字宿１８７３番１外梅郷駅西５街区１
標準地の範囲
東	40 m
西	80 m
南	90 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	40.8 m
奥行き	25 m
面積	1006 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)土地区画整理事業施行中の商業地域であり、緩やかに土地利用が進み、地域要因が成熟していくものと予測される。価格水準は横ばい圏で推移するものと予測される。 (2)土地区画整理事業が施行中の駅前商業地域である。今後は土地利用が進行すると予測されるも、商業施設の中心は駅前よりもやや離れた流山街道（県道）沿いであることから、地価は当面横ばい圏での推移が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 46万2,840 円 1平米 14万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 42万3,168 円 1平米 12万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 42万3,168円 1平米 12万8,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 41万9,862円 1平米 12万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)諸物価の上昇や高齢化による市内購買力の低下を背景としつつも、商業地の住宅利用や郊外型店舗の活性化など、柔軟な土地利用が見受けられる。 (2)都心に直結する鉄道網がない野田市は、周辺市と比べやや地価の変動が遅行する傾向があり、特に鉄道から遠距離にある地域の回復が鈍い。
地域要因
(1)同一需給圏における近隣地域の相対的な位置付けに変化は見られない。近隣地域について、価格形成要因の変動は特段見られない。 (2)地域要因に特段の変動はない。東武野田線梅郷駅の駅前であるが、店舗等が増加することもなく、商業施設としての地位は相対的に弱い。
個別的要因	(1)対象標準地は近隣地域において標準的な画地である。個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市山崎字宿１８７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	6万5,408 円／平米 21万6,239 円／坪
推定価格 平米 坪	6万6,689 円／平米 22万474 円／坪
標準価格 平米 坪	12万2,141 円／平米 40万3,798 円／坪
査定価格 平米 坪	13万1,000 円／平米 43万3,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市山崎字宿１８７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	14万2,458 円／平米 47万966 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,182 円／平米 44万3,606 円／坪
標準価格 平米 坪	14万6,009 円／平米 48万2,706 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市山崎字宿１８７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万6,857 円／平米 18万7,969 円／坪
推定価格 平米 坪	5万6,857 円／平米 18万7,969 円／坪
標準価格 平米 坪	11万8,452 円／平米 39万1,602 円／坪
査定価格 平米 坪	12万7,000 円／平米 41万9,862 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	2310507208 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市山崎字宿１８７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万3,821 円／平米 40万9,352 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,697 円／平米 40万8,942 円／坪
標準価格 平米 坪	13万7,289 円／平米 45万3,877 円／坪
査定価格 平米 坪	14万7,000 円／平米 48万5,982 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	380 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	2310508383 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	野田市
地域	千葉県野田市山崎字宿１８７３番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万11 円／平米 36万3,696 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,248 円／平米 31万4,890 円／坪
標準価格 平米 坪	13万835 円／平米 43万2,541 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	南西
側道幅員2	7 m
側道方位3	南東
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情