路線価 (2023) 千葉県茂原市千代田町1-4-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 茂原市千葉県茂原市千代田町１丁目４番２
価格時点	2023 年
駅名	茂原駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 28万1,010 円
1平米当たり	1平米 8万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,880万 円 (366 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円 1平米 10万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	3,880万 円 (366 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 35万436 円／坪 1平米 10万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は茂原駅に近接する商業地域及び内房線五井駅，姉ケ崎駅，八幡宿駅等に近接する商業地域である。商圏は長生郡内を中心に２５万人程度で、需要者は県内各方面に事業所をもつチェーン店舗関連法人である。隣接背後ではイオンモール食料品店舗建設予定から需要がある。自用の事業が中心で、駅周辺の道路整備の期待もあり、需給関係は概ね安定している。取引される規模、価格帯はまちまちで、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は茂原市及び周辺市等の駅前を中心とした商業地域である。主たる需要者は、自社利用の店舗・事務所を建築する法人を中心として、投資目的の法人等も想定される。同一需給圏内においては、人口の減少傾向を背景として、繁華性の高い地域における需要は堅調であるものの、その他の地域における需要は弱含みであり、二極化傾向が顕著である。なお需要の中心となる取引規模及び価格帯については、物件ごとの個別性が強く把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅前商業地の繁華性，収益性，客足の流れはやや弱く、賃貸需要が低いことから収益価格は低位に試算されたと判断する。駅近接地の取引は公共事業買収関連のほかは少なく、長期的観点から地元企業による自社自用ビル用地としての潜在的な需要にとどまる程度である。代替性の強い内房線沿いの駅に近接した商業地と茂原駅周辺背後地と比較検討を行った比準価格を重視し収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は茂原駅南口周辺の商業地域に存する。標準地の主たる需要者である自己利用目的の法人は、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。ただし標準地については、投資目的による不動産取得も想定されることから、収益性も需要者の一定の指標になると考えられる。よって、本件については、比準価格を重視しつつ、収益還元法による収益価格も比較考量し、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	茂原駅南西方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	110.7 坪 (366 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茂原市千葉県茂原市千代田町１丁目４番２
標準地の範囲
東	0 m
西	10 m
南	15 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	13.5 m
奥行き	27 m
面積	366 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	飲食店舗のほか、銀行、駐車場等も混在し、駅にも近接した路線商業地域
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)茂原駅前広場に直結しているほか、駅前広場沿いの「イオン茂原店」の跡地に食料品店舗及びホテル建設計画が具体化している中で、駅近接の道路整備もあり、商業立地の優位性から需要が表面化していくものと予測する。 (2)近隣地域は、ＪＲ茂原駅南口周辺の商業地域である。周辺では都市計画道路事業が進められており、当該事業の完成等により、駅前商業地域の活性化が期待される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 35万436円 1平米 10万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅周辺の道路整備とスマートＩＣの開通から、交通体系等が変化し、商業地の需要増加の期待が高まっている。市内商業地のコロナ禍の影響は少ない。 (2)市内の人口は減少傾向にあり、地価は繁華性の良否による二極化傾向にある。
地域要因
(1)駅前広場沿いにイオンモール食料品店舗の進出があるほか、駅近接の道路整備期待の優位な立地条件から地価は横ばいで推移し安定的である。 (2)近隣地域周辺では、都市計画道路事業が進められている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231084357 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	茂原市
地域	千葉県茂原市千代田町１丁目４番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	6万8,473 円／平米 22万6,372 円／坪
推定価格 平米 坪	6万5,839 円／平米 21万7,664 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,756 円／平米 35万6,241 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231083908 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県茂原市千代田町１丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,218 円／平米 35万7,769 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,625 円／平米 36万2,420 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,625 円／平米 36万2,420 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231085818 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県茂原市千代田町１丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万944 円／平米 39万9,841 円／坪
推定価格 平米 坪	11万1,159 円／平米 36万7,492 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,301 円／平米 36万1,349 円／坪
査定価格 平米 坪	10万9,000 円／平米 36万354 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231089360 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県茂原市千代田町１丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,779 円／平米 44万2,273 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,448 円／平米 44万4,485 円／坪
標準価格 平米 坪	11万839 円／平米 36万6,434 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231089287 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	市原市
地域	千葉県茂原市千代田町１丁目４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,857 円／平米 48万5,509 円／坪
推定価格 平米 坪	14万905 円／平米 46万5,832 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,918 円／平米 37万1 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	17 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情