路線価 (2023) 千葉県茂原市八千代2-12-10外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 茂原市千葉県茂原市八千代２丁目１２番１０外
価格時点	2023 年
駅名	茂原駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 10万9,098 円
1平米当たり	1平米 3万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (444 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,893 円 1平米 4万500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (444 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万3,893 円／坪 1平米 4万500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は茂原駅周辺のほか市内及び隣接市町村の国道や県道等の幹線道路沿いで広域的である。需要者は個人事業者のほか地元及び県内の飲食やサービス，量販店舗である。交通量の多い幹線道路沿いであるが、河川氾濫の床上浸水から需要は少なく、河川整備が進んでいるが、地価は継続的に下落している。取引される土地の規模、建物の規模及び用途が多様で、価格帯はまちまちであることから、複合不動産の取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にある。 (2) 同一需給圏は茂原市内及び周辺市等の幹線道路沿いの商業地域である。主たる需要者は、自ら飲食店等を運営する法人を中心として、投資目的の法人等も想定される。同一需給圏内においては、人口の減少傾向を背景として、繁華性の高い地域における出店ニーズは底堅く、需要は堅調であるものの、その他の地域における需要は弱含みであり、二極化傾向が顕著である。なお需要の中心となる取引規模及び価格帯については、物件ごとの個別性が強く把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 駅周辺の商業地の自社自己所有を前提とした市場性は認められるが、空テナントや撤退もあり賃貸需要及び収益性が弱いことから収益価格は低位に試算されたと判断する。国道，県道，幹線市道沿いの取引は少ないが需要はある。標準地と類似した県道及び幹線市道沿いの取引事例で代替性、関連性が強く規範性の高い商業地等の事例と比較検討を行った比準価格を重視しつつ、収益価格を関連づけて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 標準地は幹線道路沿いの商業地域に存する。標準地の主たる需要者である自己使用目的の法人は、類似不動産の取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。ただし標準地については、投資目的による不動産取得も想定されることから、収益性も需要者の一定の指標になると考えられる。よって、本件については、比準価格を重視しつつ、収益還元法による収益価格も比較考量し、代表標準地との比較を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	茂原駅南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	134.3 坪 (444 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	茂原市千葉県茂原市八千代２丁目１２番１０外
標準地の範囲
東	160 m
西	30 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗地
画地の形状等
間口	21.8 m
奥行き	20.4 m
面積	444 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	令和元年１０月２５日豪雨から、一宮川が氾濫し地域一円がほぼ床上浸水した
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)令和元年１０月の記録的な豪雨の床上浸水被害があったことから、この河川整備が進みつつあるものの、再浸水被害の可能性を否定できず、当地域の土地需要は現在においても低く、市場性が劣り地価の下落が認められる。 (2)令和元年１０月の豪雨により、地域一帯において床上浸水被害が発生している。千葉県等による浸水対策事業が進んでいるが、地価は当面弱含みで推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万9,513 円 1平米 4万2,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万5,546 円 1平米 4万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万9,513円 1平米 4万2,200円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2022年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
前年から次年への変動率 -1.9 ％
2019年	1坪 13万6,538円 1平米 4万1,300円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅周辺の道路整備とスマートＩＣの開通から、交通体系等が変化し、商業地の需要増加の期待が高まっている。市内商業地のコロナ禍の影響は少ない。 (2)市内の人口は減少傾向にあり、地価は繁華性の良否による二極化傾向にある。
地域要因
(1)路線商業地域であるが、記録的な豪雨、一宮川氾濫の床上浸水被害を受け、その水害対策があるが、需要はやや低く、地価は同様に下落している。 (2)飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、令和元年１０月の豪雨により、近隣地域を含む周辺地域一帯において床上浸水被害が発生している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231085450 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	茂原市
地域	千葉県茂原市八千代２丁目１２番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万1,841 円／平米 13万8,326 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,106 円／平米 12万9,284 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,004 円／平米 13万8,865 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,000 円／平米 13万8,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231089312 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	茂原市
地域	千葉県茂原市八千代２丁目１２番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万577 円／平米 13万4,148 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,887 円／平米 12万5,254 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,299 円／平米 14万3,146 円／坪
査定価格 平米 坪	4万3,300 円／平米 14万3,150 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231084357 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	茂原市
地域	千葉県茂原市八千代２丁目１２番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,150 円／平米 13万9,348 円／坪
推定価格 平米 坪	4万2,150 円／平米 13万9,348 円／坪
標準価格 平米 坪	4万2,705 円／平米 14万1,183 円／坪
査定価格 平米 坪	4万2,700 円／平米 14万1,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231087566 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	茂原市
地域	千葉県茂原市八千代２丁目１２番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,294 円／平米 12万9,906 円／坪
推定価格 平米 坪	3万6,799 円／平米 12万1,657 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,254 円／平米 13万6,386 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,300 円／平米 13万6,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231087566 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	茂原市
地域	千葉県茂原市八千代２丁目１２番１０外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万5,969 円／平米 11万8,914 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,902 円／平米 12万5,304 円／坪
標準価格 平米 坪	4万1,559 円／平米 13万7,394 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,600 円／平米 13万7,530 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	東
側道幅員1	3.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情