路線価 (2023) 千葉県成田市幸町1014-25 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 成田市千葉県成田市幸町１０１４番２５
価格時点	2023 年
駅名	成田駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 13万8,852 円
1平米当たり	1平米 4万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	958万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	956万 円 (179 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,540 円／坪 1平米 5万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ成田線及び京成本線沿線で、成田市を中心に富里市、酒々井町を含む範囲。対象標準地は成田駅徒歩圏で新勝寺、参道に近く駅等接近性は優るが、低地の古い住宅地域で道路・環境条件はやや劣る。立地条件、地域の性格から需要者は当該地域縁故者が中心となり外部からの流入は少ない。中心となる価格帯は更地で１，０００万円前後、周辺地域における新築の土地建物で３，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は成田市内の旧来からの住宅地域を中心とし、酒々井町、富里市の圏域に存するＪＲ成田線、京成本線、成田スカイアクセス線沿線の住宅地域である。需要者の属性は、市内在住者を中心に、都心あるいは空港、周辺市町に勤務するサラリーマン世帯が中心となる。需給動向は中古住宅を中心に、中心価格帯は更地で総額８００万円～１２００万円程度、中古戸建住宅は１７００万円前後、新築戸建住宅は３０００万円前後が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ成田駅を中心とした周辺住宅地の取引事例から得られた比準価格は対象標準地の価格水準を反映して実証的で信頼性が高い。一方対象標準地周辺はアパート等も見られるが、大半が自用の住宅地として価格水準を指標として取引される地域で、低位に試算された収益価格は取引の価格指標としての規範性は劣る。本件においては収益価格は参考に留め信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地と価格の妥当性を検証の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺にはアパート等も見られる地域であるが、旧来からの地主が建築したケースが多く、土地価格に即応した賃料は期待できない地域であり、収益価格は低位に試算された。一方で、需要者は、自己居住目的の地元在住者が中心であり、かつ居住の快適性・生活利便性等の環境要因を重視し、取引の意思決定を行っている。したがって成田市内の戸建住宅市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	成田駅北西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	54.1 坪 (179 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ戸建住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	成田市千葉県成田市幸町１０１４番２５
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	70 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.4 m
奥行き	19.1 m
面積	179 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　９．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)谷間の低地に戸建住宅、アパート等が建ち並ぶ既成の住宅地域。住環境はやや劣るが、駅等への接近性は良好であるため、今後老朽建物の建替え、未利用地の有効利用が徐々に進むものと見込む。 (2)地域要因に格別の変動はなく、当面は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,540 円 1平米 5万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,540円 1平米 5万3,400円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 17万2,573円 1平米 5万2,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)入国規制の大幅緩和で空港関連事業に加え観光事業も回復してきている。旧成田市市街地は土地供給不足による需給ギャップが拡大している。 (2)成田市内中心部に近いエリアにおける住宅地は、ウィズコロナの定着を背景とする旺盛な需要に支えられ、地価は上昇傾向が続いている。
地域要因
(1)谷間の低地で住環境はやや劣るが、ＪＲ駅、表参道、運動公園等公共施設への接近性は優り、一定の需要は認められる。 (2)旧来からの熟成した住宅地域であり、地域要因の変動は殆どみられないが、周辺地価動向を反映し、地価は上昇基調にて推移している。
個別的要因	(1)価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。 (2)個別的要因に特に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231076527 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市幸町１０１４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,668 円／平米 14万7,672 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,242 円／平米 16万2,794 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,892 円／平米 17万4,861 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,900 円／平米 17万8,193 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231076527 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市幸町１０１４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万5,208 円／平米 14万9,458 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,097 円／平米 16万2,315 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,175 円／平米 17万2,491 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,200 円／平米 17万5,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231076527 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市幸町１０１４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万3,097 円／平米 17万5,539 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,541 円／平米 17万3,701 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,384 円／平米 17万3,182 円／坪
査定価格 平米 坪	5万3,400 円／平米 17万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231076527 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市幸町１０１４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,083 円／平米 10万2,760 円／坪
推定価格 平米 坪	4万9,847 円／平米 16万4,794 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,972 円／平米 17万5,125 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,000 円／平米 17万8,524 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231076527 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市幸町１０１４番２５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,064 円／平米 12万9,146 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,613 円／平米 12万7,655 円／坪
標準価格 平米 坪	5万1,415 円／平米 16万9,978 円／坪
査定価格 平米 坪	5万2,400 円／平米 17万3,234 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情