路線価 (2023) 千葉県成田市松崎字湯川1633-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 成田市千葉県成田市松崎字湯川１６３３番１５
価格時点	2023 年
駅名	成田湯川駅 から 250m
路線価
1坪当たり	1坪 22万8,114 円
1平米当たり	1平米 6万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,330万 円 (377 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万1,920 円 1平米 8万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,340万 円 (377 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万2,581 円／坪 1平米 8万8,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ成田線、京成本線、北総線、成田スカイアクセス線沿線で、成田市及び周辺市町の住宅地域。需要者はアパ－ト経営者、中小規模の事業者等が中心である。成田スカイアクセス線の新駅開設に伴い造成整備されたアパート、戸建住宅、駐車場等が混在する駅近の地域で、徐々にではあるが住宅地域として熟成を深めつつある。取引が少ないため取引価格帯の把握は難しいが、更地で８０千～９５千円／㎡程度が需要の中心と見られる。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ成田線、京成本線、北総線、成田スカイアクセス線沿線で、成田市を中心に周辺市町を含む範囲。新駅設置に伴い整備された混在住宅地域で、需要者はアパート経営者、中小規模事業者等が中心となる。周辺道路の整備が進み交通利便性が向上したため需要は高まっている。当該地域における取引は少ないが、周辺地域における取引価格から、中心となる価格帯は更地で㎡当たり８０，０００円～９５，０００円程度とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 市内のアパート経営の多くは土地購入費を度外視した副業的経営が多いこと、また供給過剰であること等の影響を受けて当近隣地域でも土地価格に見合う賃料が形成されていないため、収益価格は低位に試算されたものと思料する。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格で、規範性は極めて高いと判断する。そこで本件では、比準価格を採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 成田湯川駅徒歩圏の住宅地取引事例を採用し、比準価格は信頼性の高い価格が得られた。一方アパート経営等収益性も重視される地域であるが、アパートを想定した収益価格は低位に試算され、価格水準での土地取引では採算性は見込めない。本件においては実証的で規範性を有する比準価格を基礎として、想定要素が多くやや規範性の劣る収益価格を参考に、さらに代表標準地と比較検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	成田湯川駅南方
距離	250 m
土地の状態
土地面積	114 坪 (377 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、アパート、事業所が見られる混在住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	成田市千葉県成田市松崎字湯川１６３３番１５
標準地の範囲
東	50 m
西	55 m
南	55 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	20.4 m
奥行き	18.6 m
面積	380 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	基準方位北　　　１９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)アパート、戸建住宅、有料駐車場等が混在する住宅地域。堅調な住宅地需要に支えられ、徐々に住宅地域として熟成していくものと予測する。 (2)鉄道駅近接に加え近年周辺幹線道路の延伸、開通で交通利便性が向上した。北総線運賃の値下げもあり今後需要はさらに高まっていくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万1,920 円 1平米 8万8,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 29万2,581 円 1平米 8万8,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万1,920円 1平米 8万8,300円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2022年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 29万2,581円 1平米 8万8,500円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 28万4,316円 1平米 8万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、物価上昇等景気は低迷しているが、不動産需要は底堅く、利便性や住環境良好な住宅地や集客力のある商業地の地価は上昇傾向にある。 (2)入国規制の大幅緩和で空港関連事業に加え観光事業も回復してきている。旧成田市市街地は土地供給不足による需給ギャップが拡大している。
地域要因
(1)地域要因に特に変動はないが、住宅地需要が堅調であるのに対し、売り物件が少ないため地価は上昇傾向にある。 (2)鉄道駅の設置に伴い新たに整備された地域で、利便施設には乏しいが駅接近性は優り、周辺主要道路の整備も相俟って需要は上向いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。 (2)価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231078122 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市松崎字湯川１６３３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,494 円／平米 26万9,419 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,842 円／平米 25万7,346 円／坪
標準価格 平米 坪	8万1,853 円／平米 27万606 円／坪
査定価格 平米 坪	8万5,100 円／平米 28万1,341 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	7.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231078122 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市松崎字湯川１６３３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万1,566 円／平米 26万9,657 円／坪
推定価格 平米 坪	7万9,760 円／平米 26万3,687 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,508 円／平米 28万5,995 円／坪
査定価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231078122 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市松崎字湯川１６３３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万3,360 円／平米 27万5,588 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,969 円／平米 26万1,072 円／坪
標準価格 平米 坪	8万5,650 円／平米 28万3,159 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,100 円／平米 29万4,565 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231078122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市松崎字湯川１６３３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,312 円／平米 27万2,123 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,392 円／平米 25万9,164 円／坪
標準価格 平米 坪	8万4,112 円／平米 27万8,074 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,500 円／平米 28万9,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	13.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231078122 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市松崎字湯川１６３３番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,859 円／平米 25万7,402 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,861 円／平米 26万714 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,376 円／平米 28万5,559 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情