路線価 (2023) 千葉県成田市花崎町828-50 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 成田市千葉県成田市花崎町８２８番５０
価格時点	2023 年
駅名	成田駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 67万7,730 円
1平米当たり	1平米 20万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億7,200万 円 (1000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万9,232 円 1平米 27万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億7,200万 円 (1000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 89万9,232 円／坪 1平米 27万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ成田線及び京成本線、北総線沿線で、成田市を中心に周辺市町を含む広域的な商業地域と判定した。対象標準地の存する地域は再開発事業により整備された駅前ロータリーに面する商業地域で成田市における商業地の最高価格地点である。需要者は銀行、証券、保険等大手金融関連企業、大規模資本を有する鉄道会社等が主となる。土地供給はほとんどない地域であるが、取引価格としては㎡当たり２５万円～３０万円が中心的価格である。 (2) 　同一需給圏は、ＪＲ成田線、京成本線、北総線沿線の駅前商業地域を中心とした、成田市及び周辺市町に及ぶ広域的な圏域。再開発で整備されたＪＲ成田駅前商業地域であり、銀行や大手証券・保険会社、飲食店等が入る店舗事務所ビルが建ち並ぶ。駅周辺の商業地は供給が極めて少ないが、地元企業を中心に需要は底堅く、取引価格が高騰するケースも多い。取引は極めて少ないが、需要の中心となる価格帯は土地単価１㎡当り２５万～３０万円程度と思料する。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 成田市内鉄道駅近接の商業地の取引事例を中心に同一需給圏商業地の取引事例を採用して求められた価格は当該地域の市場性を反映した価格で信頼できる。一方収益価格は土地価格に見合うほどの収益性は得られず比準価格より低位に試算された。本件においては実証的で規範性を有する比準価格を基礎として、低位に試算された収益価格を比較考量し、さらに代表標準地と比較検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 　比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、類似の駅前商業地を中心とした４事例を採用し、さらに規範性の高い事例を重視して試算しており、客観的で説得力を有する。一方、収益価格は収益性を反映した理論的な価格であるが、想定建物や採用した還元利回り等に想定要因が多く介在するため、相対的に説得力に欠ける。従って、本件では比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	成田駅南東方
距離	0 m
土地の状態
土地面積	302.5 坪 (1000 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	6F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中低層店舗事務所が建ち並ぶ駅前の普通商業地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	成田市千葉県成田市花崎町８２８番５０
標準地の範囲
東	20 m
西	70 m
南	80 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	45.1 m
奥行き	24.8 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度利用地区（高度利用地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ線成田駅前ロータリーに面する成田市の商業地最高地点で、今後もその地位を維持していくものと見込む。 (2)ＪＲ成田駅前商業地で地域要因の変化は見受けられず、当面の間は現状の土地利用状況を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 93万2,292 円 1平米 28万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 92万5,680 円 1平米 28万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 93万2,292円 1平米 28万2,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 92万5,680円 1平米 28万円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2019年	1坪 89万2,620円 1平米 27万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)入国規制の大幅緩和で空港関連事業に加え観光事業も回復してきている。旧成田市市街地は土地供給不足による需給ギャップが拡大している。 (2)成田空港の水際対策緩和によりインバウンド需要が復活しつつあり、成田市周辺の地域経済は回復傾向。不動産市場は市街地を中心に需要が強含み。
地域要因
(1)新型コロナウイルスの影響は少なく、再開発された駅前商業地として客足の流れ、繁華性を維持している。 (2)観光客の回復等により商況が改善しており、地価は横這いから上昇に転じた。
個別的要因	(1)新型コロナウイルスによる店舗・事務所の賃料減免等はなく、収益用建物の敷地として安定的に推移している。 (2)個別的要因に変動は見られない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231076527 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市花崎町８２８番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,035 円／平米 49万9,322 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,137 円／平米 47万9,823 円／坪
標準価格 平米 坪	26万8,275 円／平米 88万6,917 円／坪
査定価格 平米 坪	28万2,000 円／平米 93万2,292 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231076527 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市花崎町８２８番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,830 円／平米 40万2,770 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,388 円／平米 41万1,227 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,292 円／平米 81万7,547 円／坪
査定価格 平米 坪	26万 円／平米 85万9,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231078122 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市花崎町８２８番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	20万4,916 円／平米 67万7,452 円／坪
推定価格 平米 坪	20万37 円／平米 66万1,322 円／坪
標準価格 平米 坪	27万320 円／平米 89万3,678 円／坪
査定価格 平米 坪	28万4,000 円／平米 93万8,904 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	東
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231078122 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県成田市花崎町８２８番５０
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	27万9,881 円／平米 92万5,287 円／坪
推定価格 平米 坪	28万6,811 円／平米 94万8,197 円／坪
標準価格 平米 坪	28万7,963 円／平米 95万2,006 円／坪
査定価格 平米 坪	30万2,000 円／平米 99万8,412 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情