路線価 (2023) 千葉県成田市公津の杜1-26-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 成田市千葉県成田市公津の杜１丁目２６番２
価格時点	2023 年
駅名	公津の杜駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 36万3,660 円
1平米当たり	1平米 11万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,740万 円 (607 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	8,740万 円 (607 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円／坪 1平米 14万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ成田線、京成本線、北総線沿線で、成田市及び周辺市町の商業地域。需要者は地元事業者を中心として小売店舗等をチェーン展開する圏外の事業者も想定される。平屋建てのコンビニ、ガソリンスタンド等のほかは３階建ての店舗・事務所兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、繁華性はそれほど高くないが、駅に近接するため需要は底堅い。土地取引はほとんど見られず中心となる価格帯は見い出し難いが、更地で１４万～１７万円／㎡程度と見られる。 (2) 同一需給圏はＪＲ成田線及び京成本線、北総線沿線で、成田市を中心に周辺市町を含む商業地域と判定した。対象標準地の存する地域は京成本線「公津の杜」駅前の商業地域で、周辺住宅地の熟成と医療系大学の開学に伴い堅調な需要が続いている。需要者は貸しビル業者や地元飲食、不動産業者等が主である。土地供給は少なく、画地規模は様々であるため取引価格としては㎡当たり１３万円～１７万円が中心的価格となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は市内類似地域の取引事例により試算されたもので、取引市場の実態を反映した規範性の高い価格である。一方、収益価格は比準価格と比べかなり低位に試算されたが、２階以上の収益性が低いことが大きな要因となっているものと判断する。また査定にあたっては想定要素が大きいことも指摘される。そこで本件では、市場性を反映し規範性の高い比準価格を採用するのが妥当と判断し、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 公津の杜駅周辺商業地及び成田市内同水準価格の類似商業地の取引事例を採用して求められた価格は当該地域の市場性を反映した価格で信頼できる。一方収益価格は比準価格より低位に試算され、取引価格の指標としては規範性は劣る。本件においては取引価格の指標としての規範性を有し実証的で市場性を反映した比準価格を採用し、規範性の劣る収益価格は参考に留め、さらに代表標準地と比較検討のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	公津の杜駅北東方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	183.6 坪 (607 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、共同住宅が建ち並ぶ駅に近い路線商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	成田市千葉県成田市公津の杜１丁目２６番２
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	40 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	17.7 m
奥行き	34 m
面積	600 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	２５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗・事務所兼共同住宅のビルが建ち並ぶ公津の杜駅に近い幹線市道沿いの商業地域。現時点で特に地域要因に変動はなく、当分は現状のまま推移するものと予測する。 (2)新規開学した医療系大学と公津の杜駅に近接する商業地域で、発展的に推移している。周辺地域における土地分譲事業がほぼ終了しており供給が少ないため、土地価格は堅調に推移していくものと見込む。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 46万2,840円 1平米 14万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)円安、物価上昇等景気は低迷しているが、不動産需要は底堅く、利便性や住環境良好な住宅地や集客力のある商業地の地価は上昇傾向にある。 (2)入国規制の大幅緩和で空港関連事業に加え観光事業も回復してきている。旧成田市市街地は土地供給不足による需給ギャップが拡大している。
地域要因
(1)当地域のような駅に近接する商業地や集客力のある大型商業施設周辺の商業地に対する需要は底堅く、供給が少ないこともあり地価は上昇傾向にある。 (2)公津の杜地区の分譲事業は終了し新規土地供給は少ないが、需要は堅調で土地価格は依然上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。 (2)価格に影響を及ぼす個別的要因の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231078122 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市公津の杜１丁目２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	12万4,051 円／平米 41万113 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,405 円／平米 41万1,283 円／坪
標準価格 平米 坪	14万889 円／平米 46万5,779 円／坪
査定価格 平米 坪	14万5,000 円／平米 47万9,370 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231078122 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市公津の杜１丁目２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万2,391 円／平米 27万2,385 円／坪
推定価格 平米 坪	12万3,236 円／平米 40万7,418 円／坪
標準価格 平米 坪	13万9,565 円／平米 46万1,402 円／坪
査定価格 平米 坪	14万4,000 円／平米 47万6,064 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231076527 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市公津の杜１丁目２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	15万1,035 円／平米 49万9,322 円／坪
推定価格 平米 坪	14万5,137 円／平米 47万9,823 円／坪
標準価格 平米 坪	13万5,515 円／平米 44万8,013 円／坪
査定価格 平米 坪	14万 円／平米 46万2,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	北東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	9 m
側道方位2	南西
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231076527 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市公津の杜１丁目２６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	12万1,830 円／平米 40万2,770 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,388 円／平米 41万1,227 円／坪
標準価格 平米 坪	13万8,209 円／平米 45万6,919 円／坪
査定価格 平米 坪	14万2,000 円／平米 46万9,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情