路線価 (2023) 千葉県成田市新泉11-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 成田市千葉県成田市新泉１１番２
価格時点	2023 年
駅名	久住駅 から 4600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億3,600万 円 (21169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4億3,600万 円 (21169 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万8,104 円／坪 1平米 2万600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は、千葉県北東部の内陸型工業地域を中心に県内外に及ぶ広域的な圏域。需要者の中心は、成田空港関連の製造・物流・運輸業等の大手企業であり、水際対策緩和による企業業績の回復に伴い工業地の需要は強含みで推移するものと予測する。一方、都心から遠い立地条件により大型物流施設の積極的な進出は見られない。取引が少なく明確な価格水準は見出せないが、類似の工業地では土地単価１５，０００円～２５，０００円／㎡程度の取引が見られる。 (2) 同一需給圏は、千葉県内外に位置する内陸型工業地域の存する広域的な地域である。需要者の中心は、成田空港関連の製造業者及び物流業者等である。新型コロナウイルス感染症の影響から需要は弱含みな状態であったが、未だ不透明な要素もあるものの徐々に回復傾向が見られる状況といえる。取引件数も少なく、明確な取引水準の把握は困難であるが、土地単価で１５，０００円／㎡～２５，０００円／㎡程度が取引の中心価格帯である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　自己使用の工場等が中心の工業団地であり、賃貸市場が未成熟で適正な賃料水準等の把握が困難なため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は現実の市場における工業地の取引価格から試算された実証的な価格であり、自己使用目的の取引が主体で、需給動向等が価格に与える影響の大きい市場特性からも、説得力を有する。従って、本件では比準価格を妥当な価格と認めて採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算した比準価格は、市場の動向を反映した信頼性の高い価格を得ることができた。一方、賃貸市場が未成熟であり、適正な賃料水準等の把握が困難であることから、収益還元法の適用は断念した。基本的には自己使用目的の工業地としての価格形成がなされる地域であることから、取引市場の実態を反映した比準価格を標準として、代表標準地との均衡を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	久住駅南東方
距離	4600 m
土地の状態
土地面積	6403.2 坪 (21169 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場が多く倉庫等も見られる内陸型の工業団地
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	成田市千葉県成田市新泉１１番２
標準地の範囲
東	240 m
西	30 m
南	180 m
北	150 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	130.7 m
奥行き	175.1 m
面積	21169 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	野毛平工業団地
街路	１９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)成田空港関連企業が多い熟成した工業団地であり、水際対策緩和により企業業績は急速に回復しているが、今後とも土地利用状況に大きな変化はないものと予測する。 (2)熟成した工業団地であるが、圏央道の延伸等が地価へ及ぼす影響は未だ不透明であり、他の地域要因についても特段の変動要因も見受けられないことから、当面は現状の土地利用状況を継続していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万8,104 円 1平米 2万600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万8,104円 1平米 2万600円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 6万7,442円 1平米 2万400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)成田空港の水際対策緩和によりインバウンド需要が復活しつつあり、成田空港や関連企業の業績が急速に回復している。 (2)景気は緩やかに持ち直しつつあり、成田市内の不動産市場も回復しつつある中で、物流業なども堅調に推移している。
地域要因
(1)成田空港の機能強化、圏央道の延伸等のインフラ整備の進捗により工業地の潜在的需要は強含みであり、地価は上昇に転じた。 (2)熟成した内陸型の工業団地であり、地域要因には特別の変動要因はなく、地価はやや上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は見られない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231078122 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	成田市
地域	千葉県成田市新泉１１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万126 円／平米 6万6,537 円／坪
推定価格 平米 坪	2万126 円／平米 6万6,537 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,618 円／平米 7万1,469 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,100 円／平米 7万3,063 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	7.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231076060 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	印旛郡栄町
地域	千葉県成田市新泉１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,030 円／平米 4万6,383 円／坪
推定価格 平米 坪	1万3,621 円／平米 4万5,031 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,553 円／平米 5万8,030 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,900 円／平米 5万9,177 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231077619 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武郡芝山町
地域	千葉県成田市新泉１１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万5,277 円／平米 5万506 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,145 円／平米 5万3,375 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,116 円／平米 7万3,115 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,600 円／平米 7万4,716 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231077619 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武郡芝山町
地域	千葉県成田市新泉１１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万585 円／平米 6万8,054 円／坪
推定価格 平米 坪	1万9,801 円／平米 6万5,462 円／坪
標準価格 平米 坪	2万434 円／平米 6万7,555 円／坪
査定価格 平米 坪	2万800 円／平米 6万8,765 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	3 m
側道方位2	東
側道幅員2	3 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231077619 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	富里市
地域	千葉県成田市新泉１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万138 円／平米 3万3,516 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,684 円／平米 5万5,157 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,281 円／平米 7万355 円／坪
査定価格 平米 坪	2万1,700 円／平米 7万1,740 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	9 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情