路線価 (2023) 千葉県佐倉市鏑木町字船尾余208-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 佐倉市千葉県佐倉市鏑木町字船尾余２０８番５外
価格時点	2023 年
駅名	佐倉駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 14万2,158 円
1平米当たり	1平米 4万3,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	883万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	883万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 17万6,871 円／坪 1平米 5万3,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、ＪＲ総武本線及び京成本線沿線の佐倉市を中心とした住宅地域である。需要者は、市内在住の住宅一次取得者が中心であり、圏域外からの参入は少ない。地域の不動産取引は、中古住宅を中心に建売業者による新規分譲も散見される。土地価格は、対象標準地と同規模程度で９００万円前後、中古住宅は、建物の経年・管理の程度により一様でないが１，０００万円台前半から半ば程度、新築分譲は２，０００万円台半ばから後半程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は佐倉市及び京成本線、ＪＲ総武本線沿線の近隣市の住宅地域一円である。需要者の中心は市内在住者で、周辺市町からの転入者も若干見られる。近隣地域は既存住宅地に隣接した住宅地域で宅地の新規供給が限定的な地域ではあるが、周辺に公益施設も複数存在し利便性から地価は微増傾向である。市場での中心価格帯は１６５㎡程度の土地で９００万円前後、新築戸建で２，４００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、戸建住宅を中心に周辺には低層共同住宅も散見される最寄駅からはやや遠い住宅地域で賃貸需要も弱含みであり、収益が期待できる賃貸住宅の想定は困難を極めた為、収益還元法は適用しなかった。従って、当該鑑定価格の決定においては、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、周辺類似の取引事例より試算した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果にも留意した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 最寄駅からやや遠くアパートも散見されるも戸建住宅等を中心とした自己利用の建物が中心の住宅地域で、共同住宅の需要が乏しい地域である。収益物件の建設は投資採算性に見合わない為、収益還元法は適用しなかった。よって、市場の実勢を反映した精度の高い比準価格を採用し、代表標準地、前年価格水準、市場の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。
交通
交通施設	佐倉駅北東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐倉市千葉県佐倉市鏑木町字船尾余２０８番５外
標準地の範囲
東	11 m
西	180 m
南	90 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	11 m
面積	165 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地域で地域要因の大きな変化は認められないが、ＪＲ佐倉駅徒歩圏の堅調な住宅需要を背景に、地価は、当面はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)格別の地域変動要因もないことから現状の住環境を維持するものと予測する。ＪＲ佐倉駅徒歩圏内に位置し堅調な住宅需要から地価は微増傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 17万6,871 円 1平米 5万3,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 17万6,871円 1平米 5万3,500円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2019年	1坪 17万5,879円 1平米 5万3,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向が続く中、市内鉄道沿線各駅徒歩圏の住宅需要は堅調で割高の取引が見られるが、立地条件等による地域的選別は更に進む傾向にある。 (2)佐倉市の人口は微減、世帯数は微増、高齢化率は県平均より高い状態が継続。土地取引件数は概ね横這いで駅距離・住環境等により需要差がある。
地域要因
(1)ＪＲ佐倉駅と京成佐倉駅勢圏の端境域に位置する住宅地域で、ＪＲ佐倉駅徒歩圏の堅調な住宅需要を背景に取引価格は上昇傾向にある。 (2)最寄り駅徒歩圏内の既存住宅地域で、特別な地域要因の変化はない。徒歩圏内の住宅地域でもあり地価は微増傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065319 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市鏑木町字船尾余２０８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	5万4,213 円／平米 17万9,228 円／坪
推定価格 平米 坪	5万2,950 円／平米 17万5,053 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,031 円／平米 17万8,626 円／坪
査定価格 平米 坪	5万5,100 円／平米 18万2,161 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065319 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市鏑木町字船尾余２０８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,000 円／平米 14万5,464 円／坪
標準価格 平米 坪	4万8,246 円／平米 15万9,501 円／坪
査定価格 平米 坪	4万9,200 円／平米 16万2,655 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065319 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市鏑木町字船尾余２０８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万2,493 円／平米 17万3,542 円／坪
推定価格 平米 坪	5万964 円／平米 16万8,487 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,245 円／平米 19万2,558 円／坪
査定価格 平米 坪	5万9,400 円／平米 19万6,376 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231065319 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市鏑木町字船尾余２０８番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	5万7,768 円／平米 19万981 円／坪
推定価格 平米 坪	5万5,546 円／平米 18万3,635 円／坪
標準価格 平米 坪	4万9,907 円／平米 16万4,993 円／坪
査定価格 平米 坪	5万900 円／平米 16万8,275 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情