路線価 (2023) 千葉県佐倉市西志津5-1498-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 佐倉市千葉県佐倉市西志津５丁目１４９８番１４
価格時点	2023 年
駅名	勝田台駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 25万4,562 円
1平米当たり	1平米 7万7,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,740万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万3,327 円 1平米 9万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (178 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 32万21 円／坪 1平米 9万6,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐倉市、八千代市及び京成本線沿線の近隣市の住宅地域一円である。需要者は佐倉市及び八千代市内に居住する一次取得者や買替層が中心で、圏外からの転入は少ない。京成本線と東葉高速線の勝田台駅から、やや距離があるものの徒歩圏であり、周辺地域の供給も少なく、地価はやや強含みとなっている。取引の中心は、土地が１８０㎡前後で１６００万円～１８００万円程度、中古住宅が２０００万円～２５００万円程度と管理状態の良否で幅がある。 (2) 同一需給圏は佐倉市及び近隣市の住宅地域で、特に勝田台駅を最寄駅とする住宅地域に強い代替競争関係が認められる。需要者は、付近在住もしくは地縁のある一次取得者が中心である。東葉高速鉄道の始発駅でもある勝田台駅へ徒歩約１５分に所在することから、需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は規模にもよるが１，７００万円前後、新築戸建は幅があるものの３，０００万円台が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺はアパート需要も見られるが、収益目的の土地取引は極めて少なく、居住の快適性を求めた自己使用目的が取引の中心で、投資採算性に見合う家賃が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は類似地域の規範性を有する事例より求められており実証的である。従って、本件では収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地の価格から検討した価格とは均衡を得ていると判断した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が中心であるが、周辺には共同住宅も存する。ただし土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低価に試算された。一方、比準価格は勝田台駅及び志津駅を最寄駅とする住宅地域で成約した事例から比準しており実証的で信頼性は高い。さらに需要者は自己使用目的が中心で、収益性よりも快適性を重視する傾向にある。本件では比準価格を重視するのが妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	勝田台駅南東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	53.8 坪 (178 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐倉市千葉県佐倉市西志津５丁目１４９８番１４
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	150 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	15 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)熟成した既成の住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面は現状の土地利用状況のまま推移するものと予測する。地価は、周辺の生活利便施設も充実しており、横ばい乃至やや強含みで推移するものと予測する。 (2)八千代市と佐倉市の境に位置し勝田台駅を最寄駅とする地域である。地域要因に変化はなく今後も現環境が維持されるものと予測する。今後の地価は住宅需要が堅調な勝田台地区に近接しているものの横ばいと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 32万3,327 円 1平米 9万7,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 32万21 円 1平米 9万6,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 32万3,327円 1平米 9万7,800円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 32万21円 1平米 9万6,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐倉市の人口微減傾向と高齢化率の上昇は継続。土地取引件数は横ばい傾向だが、駅距離や住環境の違いにより、地域によって需要の強弱が見られる。 (2)千葉県の経済は緩やかではあるが持ち直している。佐倉市の不動産市場は需要の強含みの地域が増加し、弱含みの地域が減少しつつある。
地域要因
(1)熟成した既成住宅地域で、地域要因に特別な変動は見られない。地価は、勝田台駅周辺の堅調な地価の影響と供給の減少で、やや強含みとなっている。 (2)地域要因に変動はない。西志津地区の直近１年の人口は微減している。地価は横ばい傾向を示す。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場における競争力にも変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231067576 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市西志津５丁目１４９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,155 円／平米 33万7,724 円／坪
推定価格 平米 坪	9万2,986 円／平米 30万7,412 円／坪
標準価格 平米 坪	9万6,459 円／平米 31万8,893 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,400 円／平米 32万5,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231067576 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市西志津５丁目１４９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万926 円／平米 36万6,721 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,403 円／平米 36万1,686 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,632 円／平米 31万6,159 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,500 円／平米 32万2,335 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065401 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市西志津５丁目１４９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万 円／平米 26万4,480 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,058 円／平米 25万8,060 円／坪
標準価格 平米 坪	9万5,659 円／平米 31万6,249 円／坪
査定価格 平米 坪	9万7,600 円／平米 32万2,666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067285 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	八千代市
地域	千葉県佐倉市西志津５丁目１４９８番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万1,753 円／平米 20万4,155 円／坪
推定価格 平米 坪	7万6,772 円／平米 25万3,808 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,780 円／平米 31万3,343 円／坪
査定価格 平米 坪	9万6,700 円／平米 31万9,690 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情