路線価 (2023) 千葉県佐倉市上志津字込ノ内1080-55 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 佐倉市千葉県佐倉市上志津字込ノ内１０８０番５５
価格時点	2023 年
駅名	志津駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 19万1,748 円
1平米当たり	1平米 5万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月11日
鑑定評価額 総額	1,080万 円 (148 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 24万1,999 円／坪 1平米 7万3,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京成本線沿線の佐倉市西部を中心とした住宅地域で、需要者は、市内居住者が中心であり、圏外からの流入は比較的少ない。地域の不動産取引は、中古住宅の取引を中心に散発的な新築建売分譲も見られるが、中古住宅は、建物の経年・管理の程度によりばらつきがあり中心的な価格は見出し難く、土地価格は、対象標準地と同規模程度で１，０００万円台前半程度、新築住宅は２，０００万円台半ばからその後半程度が取引の中心である。 (2) 同一需給圏は佐倉市及び近隣市の住宅地域で、特に京成本線沿線の住宅地域に強い代替競争関係が認められる。需要者は市内居住者の一次取得者が中心で、市外からの転入は少ない。中古戸建、新築戸建のいずれの供給も見られ、需要は概ね堅調であり、需給は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は、土地１５０㎡程では１，０００万円台前半、新築戸建住宅は幅があるものの３０００万円前後が中心となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域は、戸建住宅を中心に周辺には共同住宅も散見されるものの、自用目的での取引が主体で収益価格は比準価格に比べ低位に試算される傾向にある。従って、当該鑑定価格の決定においては、市場参加者の意思決定が地域の取引市場の影響下にあることを踏まえ、比準価格を採用し、低位に査定された収益価格は参考に留め、更には代表標準地との検討結果にも留意した上で、その鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅が中心であるが周辺には共同住宅も存する。ただし、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低価に試算された。一方、比準価格は市場で成約した取引事例から比準しており、実証的で信頼性は高い。さらに需要者は自己使用目的が中心で、収益性よりも快適性を重視する傾向にある。本件では比準価格を重視するのが妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	志津駅南東方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	44.8 坪 (148 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐倉市千葉県佐倉市上志津字込ノ内１０８０番５５
標準地の範囲
東	45 m
西	45 m
南	80 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12 m
奥行き	12.5 m
面積	150 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、　　４．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)既成の住宅地域で地域要因の変化はとくに認められない。地価は、志津駅徒歩圏の堅調な住宅需要を背景に、当面はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅徒歩圏内に所在する閑静な住宅地域である。需要は堅調であり、需給は概ね安定している。近年、付近にスーパーが開店し利便性が向上している。今後の地価は小幅ながらも上昇と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 24万1,338 円 1平米 7万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 24万1,999 円 1平米 7万3,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 24万1,338円 1平米 7万3,000円
前年から次年への変動率 0.3 ％
2022年	1坪 24万677円 1平米 7万2,800円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 24万1,999円 1平米 7万3,200円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2019年	1坪 24万677円 1平米 7万2,800円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は微減傾向が続く中、市内鉄道沿線各駅徒歩圏の住宅需要は堅調で割高の取引が見られるが、立地条件等による地域的選別は更に進む傾向にある。 (2)千葉県の経済は緩やかではあるが持ち直している。佐倉市の不動産市場は需要の強含みの地域が増加し、弱含みの地域が減少しつつある。
地域要因
(1)古い開発による傾斜のある住宅団地でさほど人気は高くないが、圏域内各駅徒歩圏の堅調な住宅需要等を背景に価格が上昇傾向にある。 (2)地域要因に変動はない。上志津地区の直近１年の人口はほぼ横ばい。地価は小幅な上昇を示す。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231067576 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市上志津字込ノ内１０８０番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万459 円／平米 23万2,937 円／坪
推定価格 平米 坪	6万9,216 円／平米 22万8,828 円／坪
標準価格 平米 坪	7万2,859 円／平米 24万872 円／坪
査定価格 平米 坪	7万4,300 円／平米 24万5,636 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231067576 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市上志津字込ノ内１０８０番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万716 円／平米 26万6,847 円／坪
推定価格 平米 坪	7万7,567 円／平米 25万6,437 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,162 円／平米 23万5,262 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231067576 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市上志津字込ノ内１０８０番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万6,739 円／平米 25万3,699 円／坪
推定価格 平米 坪	7万3,377 円／平米 24万2,584 円／坪
標準価格 平米 坪	7万827 円／平米 23万4,154 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,200 円／平米 23万8,693 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231067576 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市上志津字込ノ内１０８０番５５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,286 円／平米 29万5,180 円／坪
推定価格 平米 坪	8万8,579 円／平米 29万2,842 円／坪
標準価格 平米 坪	7万3,816 円／平米 24万4,036 円／坪
査定価格 平米 坪	7万5,300 円／平米 24万8,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情