土地路線価格
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路線価 (2023) 千葉県佐倉市西志津1-14-5 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 佐倉市
千葉県佐倉市西志津1丁目14番5 (佐倉)
  • 周辺状況: 住宅地 (中規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域)
  • 志津駅 から 650m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
30万4,152
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
9万2,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 佐倉市千葉県佐倉市西志津1丁目14番5
価格時点 2023
駅名 志津駅 から 650m
路線価
1坪当たり 1坪 30万4,152
1平米当たり 1平米 9万2,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月03日
鑑定評価額 総額
1,820万
(157 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 38万3,496
1平米 11万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月03日
鑑定評価額 総額
1,810万
(157 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 38万190 円/坪
1平米 11万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は佐倉市西部地域かつ京成本線沿線を中心とし隣接市をも含んでやや広域的圏域である。最寄り駅徒歩圏内かつ街路条件等良好な居住環境を当該地域は有し良好な居住環境を志向する30代~40代を中心に需要は底堅い。また高値での取引も散見される住宅地域である。需要の中心となる価格帯は土地のみだと概ね1,500万円~2,000万円未満で新築戸建住宅だと総額3,500万円~4,000万円程度である。

(2) 同一需給圏は佐倉市及び近隣市の住宅地域で、特に京成本線沿線の住宅地域に強い代替競争関係が認められる。需要者は市内在住の一次取得者が中心である。志津駅徒歩圏に所在し、区画街路が整った環境にあることから、需要は堅調であり、需給は概ね安定している。需要の中心となる価格帯は、土地は1,000万円台後半、新築戸建は幅があるものの3,000万円台が中心となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域では周囲には低層の共同住宅も見られるものの、投資採算性を満たすような収益性の期待できる賃貸住宅経営は困難で収益目的よりも自己居住用目的の取引が中心である。したがって居住性等を反映する実証的な比準価格を重視して収益価格は参考として、代表標準地との検討を踏まえたうえで鑑定評価額を決定した。

(2) 近隣地域は戸建住宅が中心であるが周辺には共同住宅も存する。ただし、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず収益価格は低価に試算された。一方、比準価格は京成本線沿線の住宅地域で成約した取引事例から比準しており、実証的で信頼性は高い。さらに需要者は自己使用目的が中心で、収益性よりも快適性を重視する傾向にある。本件では比準価格を重視するのが妥当と判断し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 志津駅西方
距離 650 m
土地の状態
土地面積 47.5 坪 (157 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模一般住宅にアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 佐倉市千葉県佐倉市西志津1丁目14番5
標準地の範囲
50 m
西 80 m
150 m
20 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 12.3 m
奥行き 12.8 m
面積 160 m2
形状 ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北、6m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)良好な居住環境を反映して佐倉市内西部でも比較的人気のある住宅地であり将来も地価は若干の上昇または横這い基調にあると予測する。

(2)地域要因に特段変化の要因は見当たらず、今後も現環境を維持するものと思料された。需給は概ね安定している。今後の地価は、当面は横ばいと予測するが、市場動向等を考慮すると長期的には上昇する可能性も存する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 38万3,496
1平米 11万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 38万190
1平米 11万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 38万3,496
1平米 11万6,000
前年から次年への変動率 0.9 %
2022年
1坪 38万190
1平米 11万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 38万190
1平米 11万5,000
前年から次年への変動率 0 %
2019年
1坪 38万190
1平米 11万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)現時点では未だ低金利の状況が継続中であり不動産市場においては立地等に優れた不動産は政府による政策もあって概ね堅調な状況である。

(2)千葉県の経済は緩やかではあるが持ち直している。佐倉市の不動産市場は需要の強含みの地域が増加し、弱含みの地域が減少しつつある。

地域要因
(1)地域要因に関して特段の変動要因はないものの、当該地域の需要はやや良好で地価動向は上昇傾向にて推移している。

(2)地域要因に変動はない。西志津地区の直近1年の人口は微減している。地価は横ばい傾向を示す。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231065401
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 佐倉市
地域 千葉県佐倉市西志津1丁目14番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
9万7,030 円/平米
32万781 円/坪
推定価格 平米
9万5,888 円/平米
31万7,006 円/坪
標準価格 平米
10万2,117 円/平米
33万7,599 円/坪
査定価格 平米
10万2,000 円/平米
33万7,212 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 180
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 4.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231067576
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 佐倉市
地域 千葉県佐倉市西志津1丁目14番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万9,915 円/平米
36万3,379 円/坪
推定価格 平米
10万7,354 円/平米
35万4,912 円/坪
標準価格 平米
12万6,448 円/平米
41万8,037 円/坪
査定価格 平米
12万6,000 円/平米
41万6,556 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231067576
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 佐倉市
地域 千葉県佐倉市西志津1丁目14番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
11万5,212 円/平米
38万891 円/坪
推定価格 平米
11万6,249 円/平米
38万4,319 円/坪
標準価格 平米
11万2,863 円/平米
37万3,125 円/坪
査定価格 平米
11万3,000 円/平米
37万3,578 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 13 m
舗装状況 記載無
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231067576
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 佐倉市
地域 千葉県佐倉市西志津1丁目14番5
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
11万926 円/平米
36万6,721 円/坪
推定価格 平米
10万9,403 円/平米
36万1,686 円/坪
標準価格 平米
10万7,893 円/平米
35万6,694 円/坪
査定価格 平米
10万8,000 円/平米
35万7,048 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 27 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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