路線価 (2023) 千葉県佐倉市王子台3-18-15 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 佐倉市千葉県佐倉市王子台３丁目１８番１５
価格時点	2023 年
駅名	京成臼井駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 23万4,726 円
1平米当たり	1平米 7万1,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,690万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 29万5,887 円 1平米 8万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,720万 円 (189 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万846 円／坪 1平米 9万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐倉市及び八千代市の京成本線沿線の住宅地域である。需要者の中心は佐倉市及びその近隣市に居住する一次取得者が大半を占める。京成臼井駅から徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、利便性・居住環境ともに優れることから、需要は安定しており、需要の中心となる価格帯は土地価格で１５００～２０００万円前後、戸建で２５００～３０００万円前後となっている。 (2) 同一需給圏は京成本線沿線で佐倉市西部及び八千代市の住宅地域となる。需要者の中心は都心部や成田方面へ通勤する一次取得者である。駅徒歩圏内で生活利便性に優れるため人気が高く需要は旺盛である。条件が良い土地の高値取引も見られる。供給は古家付き土地もしくは中古住宅が中心で単発となる。土地は標準的画地規模で１０百万円台後半から２０百万円、新築住宅は４０百万円台から、中古住宅は２０百万円台から３０百万円台半ば程度となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。一方、地域内は戸建住宅の多い第一種低層住居専用地域内の住宅地域であり、収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心であるため、求められた収益価格は規範性が劣ると云わざるを得ない。よって、比準価格を採用することを妥当と判断し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 戸建住宅を中心とする住宅地域だが周辺にアパート等も見られるため収益還元法を適用した。但し想定要素を含み不確実性を伴うことと土地価格を十分に反映した賃料が形成されてないため収益価格は低位に試算された。比準価格は評価対象と同一駅を選択し王子台地区で成約した事例を中心に査定しており、実証的で信頼性は高い。以上から比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	京成臼井駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	57.2 坪 (189 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐倉市千葉県佐倉市王子台３丁目１８番１５
標準地の範囲
東	25 m
西	80 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9.5 m
奥行き	20 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)京成臼井駅徒歩圏の中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は利便性・住環境がよく需要が安定していることから上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域で現状のまま推移すると予測する。テレワークの定着から駅近の利便性の高い住環境の需要が高まっており当面地価は上昇基調で推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 29万5,887 円 1平米 8万9,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 30万846 円 1平米 9万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 29万5,887円 1平米 8万9,500円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 29万2,250円 1平米 8万8,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 30万846円 1平米 9万1,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 29万2,250円 1平米 8万8,400円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐倉市の人口は、生産年齢人口が減少し、老年人口は増加傾向となっている。建築着工戸数は、多少の振れ幅を伴いながらも上昇傾向を維持している。 (2)老年人口増加、生産年齢人口減少で総人口は微減。土地取引件数は昨年並で横ばい。新設住宅着工戸数は第１四半期に貸家が増加し横ばい。
地域要因
(1)京成臼井駅徒歩圏の中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はない。 (2)テレワークの定着から駅近の生活利便施設が整う良好な住宅地域へは需要増となる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231067148 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市王子台３丁目１８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万9,682 円／平米 29万6,489 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,466 円／平米 27万5,939 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,699 円／平米 29万3,239 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,600 円／平米 29万6,218 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231067148 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市王子台３丁目１８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,004 円／平米 22万1,515 円／坪
推定価格 平米 坪	8万9,657 円／平米 29万6,406 円／坪
標準価格 平米 坪	9万563 円／平米 29万9,401 円／坪
査定価格 平米 坪	9万1,500 円／平米 30万2,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065401 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市王子台３丁目１８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万3,490 円／平米 24万2,958 円／坪
推定価格 平米 坪	9万5,223 円／平米 31万4,807 円／坪
標準価格 平米 坪	9万3 円／平米 29万7,550 円／坪
査定価格 平米 坪	9万900 円／平米 30万515 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231065401 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市王子台３丁目１８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,445 円／平米 25万9,339 円／坪
推定価格 平米 坪	7万4,343 円／平米 24万5,778 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,045 円／平米 28万4,465 円／坪
査定価格 平米 坪	8万6,900 円／平米 28万7,291 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231065401 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市王子台３丁目１８番１５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,210 円／平米 24万8,644 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,586 円／平米 24万9,887 円／坪
標準価格 平米 坪	8万6,582 円／平米 28万6,240 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情