路線価 (2023) 千葉県佐倉市大崎台1-1-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 佐倉市千葉県佐倉市大崎台１丁目１番４外
価格時点	2023 年
駅名	佐倉駅 から 100m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	8,990万 円 (817 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	9,070万 円 (817 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円／坪 1平米 11万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐倉市及び近隣市の商業地域又は住商混在地域である。需要者は自己使用目的の地元法人事業者等が中心である。銀行、商業ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、供給は少なく、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は規模により大きく異なるため一概には言い難いが、８００㎡程度で９０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、佐倉市及び隣接市のＪＲ総武線及び京成本線沿線の駅前商業地域である。需要者の中心は地元不動産業者、投資家、自己使用目的の企業等である。対象地は駅前商業地域に存するが、集積度、繁華性は低く、これまで新規の投資、出店等は稀であったが、このところ取引件数は増えている。商業地の取引は規模、立地、取得目的等により取引価格差が大きく、市場での需要の中心となる価格帯の総額での把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められたが、当地域は銀行、商業ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、収益用不動産の建設目的の需要も見込め、収益性を反映して取引が形成されることもあるため、収益性を反映した収益価格にも一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は近隣地域及び同一需給圏内の類似地域に存する規範性を有する取引事例から試算したもので、各補修正は妥当であり、圏内商業地域の市場を適切に反映した説得力のある価格といえる。一方、賃貸収益目的の需要も多く、低位に求められた収益価格にも一定の規範性が認められる。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐倉駅南方
距離	100 m
土地の状態
土地面積	247.1 坪 (817 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	銀行
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	銀行、商業ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐倉市千葉県佐倉市大崎台１丁目１番４外
標準地の範囲
東	40 m
西	40 m
南	60 m
北	90 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	25 m
面積	800 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)ＪＲ佐倉駅に近い、銀行、商業ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。立地条件で優位性があることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)駅前商業地域で地域要因に変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。商業地の取引件数が増えてきており、地価の上昇傾向がうかがえる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 36万354円 1平米 10万9,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐倉市の人口は、生産年齢人口が減少し、老年人口は増加傾向となっている。建築着工戸数は、多少の振れ幅を伴いながらも上昇傾向を維持している。 (2)市の人口は平成２３年をピークとして微減傾向で推移しているが、世帯数は微増傾向が続いている。高齢化率は県全体より高い。
地域要因
(1)ＪＲ佐倉駅に近い、銀行、商業ビル等が建ち並ぶ駅前商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。 (2)繁華性のやや低い駅前商業地域で地域要因に格別の変動は認められない。地価は横ばい状況が続いたが、このところ上昇傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065319 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市大崎台１丁目１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,359 円／平米 35万8,235 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,057 円／平米 34万7,318 円／坪
標準価格 平米 坪	10万5,057 円／平米 34万7,318 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065319 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市大崎台１丁目１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,356 円／平米 37万8,061 円／坪
推定価格 平米 坪	11万5,843 円／平米 38万2,977 円／坪
標準価格 平米 坪	11万2,034 円／平米 37万384 円／坪
査定価格 平米 坪	11万5,000 円／平米 38万190 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	312 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065319 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市大崎台１丁目１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万149 円／平米 23万1,913 円／坪
推定価格 平米 坪	7万149 円／平米 23万1,913 円／坪
標準価格 平米 坪	10万7,098 円／平米 35万4,066 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231065401 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市大崎台１丁目１番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,246 円／平米 37万1,085 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,008 円／平米 36万380 円／坪
標準価格 平米 坪	11万4,504 円／平米 37万8,550 円／坪
査定価格 平米 坪	11万8,000 円／平米 39万108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情