路線価 (2023) 千葉県佐倉市王子台1-26-6 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 佐倉市千葉県佐倉市王子台１丁目２６番６
価格時点	2023 年
駅名	京成臼井駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 27万1,092 円
1平米当たり	1平米 8万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円 1平米 10万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	1,760万 円 (173 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 33万7,212 円／坪 1平米 10万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、佐倉市及び周辺市の商業地域。需要者は地元の消費者や企業を顧客とする事業者が中心であり、不動産投資を目的とした取引は少ない。近隣地域は地元を商圏とした既存の路線商業地域であり、後背地を含む地域要因に大きな変動は無く、地価は安定的に推移している。需要者の業種や必要とする土地の規模は多様であり、需要の中心となる価格帯を見出すのは困難である。 (2) 同一需給圏は京成本線及びＪＲ総武本線沿線を中心とする商業地域である。主たる需要者は、自己使用目的が中心の地元法人事業者等である。佐倉市内の商業地の需給動向については、大型店舗への顧客流出により、駅前商業地の店舗・事務所需要はやや弱含みであるが、比較的規模の大きい画地については賃貸マンション需要が認められる。なお、商業地の取引件数は少ないため、標準的な取引価格水準や取引規模を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法の適用にあたっては、市場の実態を反映した類似地域の取引事例を多数収集し得たため、実証的で規範性の高い比準価格が得られた。一方、同一需給圏においては不動産収益を目的とした取引は少なく、自事業における設備投資コストを基に取引価格が成立するため、収益価格は説得力にやや劣る。以上より、比準価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地価格との均衡にも留意の上鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産は路線商業地域に存する中低層店舗住宅併用地であり、周辺には貸店舗や賃貸マンションも見られることから収益価格についても試算した。主たる需要者は自己使用目的が中心の地元法人事業者等であり、当該需要者は類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強い。したがって、比準価格を重視し、収益価格は比較考量し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京成臼井駅南東方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	52.3 坪 (173 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	飲食店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐倉市千葉県佐倉市王子台１丁目２６番６
標準地の範囲
東	70 m
西	80 m
南	120 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	10.5 m
奥行き	16.5 m
面積	170 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの路線商業地域。地域要因に特段の変動は無く当面現状維持にて推移するものと予測する。商圏や需給に大きな変動要因は見られず、地価は横這いにて推移するものと予測する。 (2)幹線道路沿いの路線商業地域であり、地域要因の変動は認められず、土地利用状況については当面の間は現状を維持すると予測する。商業地の供給が少ないなか一定の希少性は認められ、地価については横ばいと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 34万3,824 円 1平米 10万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 34万3,824円 1平米 10万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 33万7,212円 1平米 10万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐倉市の人口は微減傾向が続き、高齢化率は県全体を上回っている。取引価格は横這い傾向、取引件数は対前年比で増加している。 (2)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和され、各種政策効果もあって景気持ち直しが期待される。佐倉市の地価は微増傾向である。
地域要因
(1)飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域。商圏や地域要因に大きな変動は無く需給動向は安定しており、地価は引続き横這い傾向にて推移している。 (2)飲食店等が建ち並ぶ路線商業地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横ばい傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動は無い。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065401 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市王子台１丁目２６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,641 円／平米 33万9,331 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,257 円／平米 34万1,368 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,300 円／平米 34万4,816 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065401 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市王子台１丁目２６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	11万2,246 円／平米 37万1,085 円／坪
推定価格 平米 坪	10万9,008 円／平米 36万380 円／坪
標準価格 平米 坪	10万4,015 円／平米 34万3,874 円／坪
査定価格 平米 坪	10万4,000 円／平米 34万3,824 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065319 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市王子台１丁目２６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	7万149 円／平米 23万1,913 円／坪
推定価格 平米 坪	7万149 円／平米 23万1,913 円／坪
標準価格 平米 坪	10万1,961 円／平米 33万7,083 円／坪
査定価格 平米 坪	10万2,000 円／平米 33万7,212 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231065319 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市王子台１丁目２６番６
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
推定価格 平米 坪	9万892 円／平米 30万489 円／坪
標準価格 平米 坪	9万4,286 円／平米 31万1,710 円／坪
査定価格 平米 坪	9万4,300 円／平米 31万1,756 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情