路線価 (2023) 北海道室蘭市栄町1-105-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市栄町１丁目１０５番１外
価格時点	2023 年
駅名	室蘭駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 5万2,896 円
1平米当たり	1平米 1万6,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	550万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	547万 円 (275 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 6万5,789 円／坪 1平米 1万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、室蘭市内のうち戸建て住宅、アパートが混在する住宅地域全域である。特に、蘭西地区のうち栄町に存する住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、蘭西地区に地縁のあるエンドユーザー、投資家、不動産業者等である。対象公示地周辺は蘭東地区に対して人気が劣ることから土地需要は弱く、長期的に地価下落が続いている。土地は２８０㎡で６００万円程度であり、新築の戸建物件は３５００万円程度が需要の中心と思われる。 (2) 同一需給圏は室蘭市の住宅地域全域に及び、郊外住宅地や蘭東地区の価格高位の住宅地との間にも価格牽連性が認められる。需要者も市内在住者に加えて隣接する登別市等からの転入者も含まれるが、蘭西地区の公的機関や港湾関係の就業者が中心であり、コロナ禍による特段の影響はみられないが未だ不動産市況はやや低迷している。市場の取引価格としては、更地総額で３５０万円から５５０万円程度が中心であり、中古物件は建物の築年数によって大きく異なる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格・収益価格を得た。取引事例は蘭西地区の栄町等に存する物件を選択した。一方、周辺には賃貸物件も見られ、賃貸建物は２ＬＤＫのファミリータイプを想定したが、土地価格に見合う賃料設定が出来ず収益価格は低く求められた。当該地域は、快適性を重視する蘭西地区栄町の住宅地域であるため、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討、室蘭市の地域経済動向も総合的に勘案し、比準価格を妥当と判断し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域における住宅地人気に回復の兆候がみられず、投資採算性の厳しさからアパート等の新築が少ないと共に、大半の需要者が戸建住宅用地を目的としている実情を踏まえて、収益価格は規範性が劣るものと判断のうえ参考に留める。一方で比準価格は、需要者の視点を適切に反映した精度の高い試算価格であり、代表標準地からの規準価格との均衡性からも妥当性が確認されるため、本件では比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	室蘭駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	83.2 坪 (275 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市栄町１丁目１０５番１外
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	12.5 m
奥行き	22 m
面積	275 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、１０．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)蘭西地区のうち戸建て住宅、アパートが混在する栄町の住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。ＪＲ室蘭駅周辺の商業施設や市役所に近いが、土地需要は弱く、地価は長期的な下落傾向で推移すると予測する。 (2)蘭西地区では稀少な地勢が平坦な住宅地域であり、周辺の官公庁等への接近性から潜在的な需要は存するものと見込まれるが、未だ弱含みな市況が目立ち、早急な地価の回復は容易ではないものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 6万6,120 円 1平米 2万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 6万5,789 円 1平米 1万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 6万6,120円 1平米 2万円
前年から次年への変動率 -2.4 ％
2022年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 6万5,789円 1平米 1万9,900円
前年から次年への変動率 -2.9 ％
2019年	1坪 6万7,773円 1平米 2万500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、全体的に厳しい状態にある。 (2)人口減少や建築資材高騰に伴う不動産需要の減退が目立つが、一部で安定的又は強含みな市場動向もみられ、人気に応じた地域格差が拡大している。
地域要因
(1)蘭西地区栄町の住宅地域に存し、人気が劣ることから土地需要が弱く、長期的な地価下落が続いている。 (2)市立の総合体育館や図書館が整備された蘭西地区の既成住宅地域であるが、宅地需要を下支えするまでの影響はみられず、地価下落が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市栄町１丁目１０５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,031 円／平米 5万6,304 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,614 円／平米 5万1,620 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,518 円／平米 6万4,527 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,500 円／平米 6万4,467 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市栄町１丁目１０５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,984 円／平米 7万9,291 円／坪
推定価格 平米 坪	2万1,967 円／平米 7万2,623 円／坪
標準価格 平米 坪	2万1,967 円／平米 7万2,623 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,000 円／平米 7万2,732 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	14.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市栄町１丁目１０５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,295 円／平米 4万7,259 円／坪
推定価格 平米 坪	2万465 円／平米 6万7,657 円／坪
標準価格 平米 坪	1万9,108 円／平米 6万3,171 円／坪
査定価格 平米 坪	1万9,100 円／平米 6万3,145 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	11 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市栄町１丁目１０５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万5,224 円／平米 8万3,391 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,556 円／平米 8万1,182 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,166 円／平米 7万6,587 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,200 円／平米 7万6,699 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情