路線価 (2023) 千葉県佐倉市井野字柳沢1508-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 佐倉市千葉県佐倉市井野字柳沢１５０８番１外
価格時点	2023 年
駅名	勝田台駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 29万928 円
1平米当たり	1平米 8万8,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	6,840万 円 (616 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円 1平米 11万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月03日
鑑定評価額 総額	6,840万 円 (616 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万6,966 円／坪 1平米 11万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の幹線道路沿いを中心とした隣接市等を含む路線商業地域の圏域である。需要者の中心は自己使用目的の市内の個人事業主または中小企業法人であるが規模等によっては大手企業等の需要も有する。価格の多様性及び供給の少なさから不動産市場の中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は佐倉市及び近接する八千代市等の商業地域。需要者の中心は自己使用を目的とする県内外の企業や個人事業者が中心であり、収益性に着目した取引は少数である。佐倉市における商業地域としての地位は相対的に上位であり、近年は地価が横ばいから微増傾向となっている。取引される規模や価格帯は多様であり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当該地域の近隣地域は自用の店舗等を需要の中心とした地域であるが同一需給圏内では投資採算性を前提とする収益物件の取引も一定数見受けられる。したがって市場の実態を反映した比準価格を標準として収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 需要者の多くが自己使用を目的とした取引であり、類似地域等から商業地に係る信頼性の高い取引事例を収集し得たことから、比準価格の信頼性は高い。その一方で、収益性に着目した取引は少数であるため、収益価格は相対的に信頼性に劣る。以上より、比準価格を重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	勝田台駅東方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	186.3 坪 (616 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	国道沿いの店舗、事務所の多い地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐倉市千葉県佐倉市井野字柳沢１５０８番１外
標準地の範囲
東	160 m
西	130 m
南	35 m
北	35 m
標準的使用
標準的使用	中低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	17.5 m
奥行き	35.5 m
面積	620 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いの商業地であり志津駅付近の商業地の価格が上昇基調であることの影響を受けて地価は若干の上昇基調と予測する。 (2)隣接する勝田台エリアの影響を受けて繁華性がやや高まっている国道沿いの路線商業地域である。地価水準については、その影響を受けて今後も上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 37万3,578 円 1平米 11万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 37万272 円 1平米 11万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 37万3,578円 1平米 11万3,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 37万272円 1平米 11万2,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)現時点では未だ低金利の状況が継続中であり不動産市場においては立地等に優れた不動産は政府による政策もあって概ね堅調な状況である。 (2)佐倉市は、人口は微減傾向で高齢化率は県全体を上回り、取引価格は横這い基調だが、取引件数は微増傾向で需給動向はやや上向きである。
地域要因
(1)志津駅付近の地価の上昇基調を受け地価動向は微増傾向である。 (2)最寄駅に近く、利便性に優れる地域であるため、底堅い需要が認められ、地価は上昇傾向に転じた。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231065401 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市井野字柳沢１５０８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,641 円／平米 33万9,331 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,257 円／平米 34万1,368 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,992 円／平米 37万246 円／坪
査定価格 平米 坪	11万2,000 円／平米 37万272 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231065319 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市井野字柳沢１５０８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
推定価格 平米 坪	9万892 円／平米 30万489 円／坪
標準価格 平米 坪	8万7,396 円／平米 28万8,931 円／坪
査定価格 平米 坪	8万7,400 円／平米 28万8,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231065401 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市井野字柳沢１５０８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	13万7,083 円／平米 45万3,196 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,421 円／平米 44万4,396 円／坪
標準価格 平米 坪	15万3,099 円／平米 50万6,145 円／坪
査定価格 平米 坪	15万3,000 円／平米 50万5,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231065319 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市井野字柳沢１５０８番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万2,267 円／平米 33万8,095 円／坪
推定価格 平米 坪	10万3,494 円／平米 34万2,151 円／坪
標準価格 平米 坪	11万3,356 円／平米 37万4,755 円／坪
査定価格 平米 坪	11万3,000 円／平米 37万3,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	県道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情