土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 千葉県佐倉市寺崎北3-3-2 坪・平米

2023
路 線 価
千葉県 佐倉市
千葉県佐倉市寺崎北3丁目3番2 (佐倉)
  • 周辺状況: 商業地 (中規模低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域)
  • 佐倉駅 から 850m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
24万1,338
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
7万3,000
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 千葉県 佐倉市千葉県佐倉市寺崎北3丁目3番2
価格時点 2023
駅名 佐倉駅 から 850m
路線価
1坪当たり 1坪 24万1,338
1平米当たり 1平米 7万3,000
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
1億1,600万
(1226 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 31万4,070
1平米 9万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月02日
鑑定評価額 総額
1億1,600万
(1226 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 31万3,078 円/坪
1平米 9万4,700 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏の主たる範囲は、JR総武本線及び京成本線沿線を中心とする幹線道路沿いの路線商業地域及びそれに連なる商業地域一帯である。需要者は、広域展開している物販・家電販売・外食産業の事業者が多く見られる。中心価格帯は敷地規模で若干異なるが、更地で9~10万円/㎡前後と判断した。背後の寺崎北地区の住宅地が地理的位置・自然的状態から需要が高まり商況が安定し地価は上昇傾向にある。

(2) 同一需給圏は、佐倉市及び近隣市の商業地域又は住商混在地域である。需要者は沿道店舗を利用目的とする法人・事業者等が中心である。大型店舗の立地する寺崎地区は顧客の流れも多く、衰退傾向の見られる駅前商業地域と比しても繁華性は認められる傾向にあり、需要の中心となる価格帯は規模により大きく異なるため一概には言い難いが、1200㎡程度で1億1000万円前後である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域は郊外型の路線商業地域で駐車場の設置により土地利用度が低いこと及び建設費の上昇により収益価格は低位に試算された。一方、選択採用した取引事例はやや広範囲に及んだが、概ね妥当な範囲で要因比較等がなし得たと判断する。本件では、市場の実勢を反映し実証的である比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地・前年価格水準・市場の需給動向を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。

(2) 同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められたが、当地域は低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域であり、収益用不動産の建設目的の需要も見込め、収益性を反映して取引が形成されることもあるため、収益性を反映した収益価格にも一定の規範性が認められる。よって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 佐倉駅北西方
距離 850 m
土地の状態
土地面積 370.8 坪 (1226 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.2 m
現況 店舗
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 1F
地下階数 B0
周辺の利用状況 中規模低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 背面道
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
基準建ぺい率 56
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 163
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 佐倉市千葉県佐倉市寺崎北3丁目3番2
標準地の範囲
90 m
西 180 m
40 m
60 m
標準的使用
標準的使用 低層店舗地
画地の形状等
間口 31 m
奥行き 40 m
面積 1226 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない。
街路 18m国道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第2種住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 56
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 163
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)路線商業地域として現状の環境を維持するものと予測する。長らく空地だったケイヨーD2跡地に大型小売店舗がR3年5月末から6月11日に開業し背後の住宅地の需要増に伴い商況が安定し地価は上昇傾向にある。

(2)中規模低層店舗等が建ち並ぶ佐倉駅に近い路線商業地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。繁華性のある商業地であり、供給は少ないものの需要は強く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 32万682
1平米 9万7,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 31万7,707
1平米 9万6,100
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 32万682
1平米 9万7,000
前年から次年への変動率 2.4 %
2022年
1坪 30万6,797
1平米 9万2,800
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 31万7,707
1平米 9万6,100
前年から次年への変動率 2 %
2019年
1坪 30万6,797
1平米 9万2,800
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)佐倉市の人口は微減、世帯数は微増、高齢化率は県平均より高い状態が継続。土地取引件数は概ね横這いで駅距離・住環境等により需要差がある。

(2)佐倉市の人口は、生産年齢人口が減少し、老年人口は増加傾向となっている。建築着工戸数は、多少の振れ幅を伴いながらも上昇傾向を維持している。

地域要因
(1)R3年5月末~6月11日にケイヨーD2跡地に複合店舗施設が開業し背後の住宅地の需要増に伴い商況が安定し地価は上昇傾向にある。

(2)中規模低層店舗等が建ち並ぶ佐倉駅に近い路線商業地域であり、地域要因に大きな変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 231065319
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 佐倉市
地域 千葉県佐倉市寺崎北3丁目3番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
10万5,921 円/平米
35万175 円/坪
推定価格 平米
13万6,386 円/平米
45万892 円/坪
標準価格 平米
12万3,762 円/平米
40万9,157 円/坪
査定価格 平米
12万6,000 円/平米
41万6,556 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 7.5 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 231065319
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 佐倉市
地域 千葉県佐倉市寺崎北3丁目3番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種住居地域
価格
取引価格 平米
8万7,719 円/平米
28万9,999 円/坪
推定価格 平米
8万8,508 円/平米
29万2,607 円/坪
標準価格 平米
9万7,476 円/平米
32万2,256 円/坪
査定価格 平米
9万9,400 円/平米
32万8,616 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 231065319
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 佐倉市
地域 千葉県佐倉市寺崎北3丁目3番2
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
10万8,359 円/平米
35万8,235 円/坪
推定価格 平米
10万5,057 円/平米
34万7,318 円/坪
標準価格 平米
8万6,609 円/平米
28万6,329 円/坪
査定価格 平米
8万8,300 円/平米
29万1,920 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 400
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 231067671
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 四街道市
地域 千葉県佐倉市寺崎北3丁目3番2
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
9万3,223 円/平米
30万8,195 円/坪
推定価格 平米
10万5,058 円/平米
34万7,322 円/坪
標準価格 平米
9万2,644 円/平米
30万6,281 円/坪
査定価格 平米
9万4,500 円/平米
31万2,417 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 20 m
舗装状況 舗装
道路の種類 県道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南西
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 231067285
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 千葉県
市区町村 八千代市
地域 千葉県佐倉市寺崎北3丁目3番2
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
12万9,793 円/平米
42万9,096 円/坪
推定価格 平米
12万6,826 円/平米
41万9,287 円/坪
標準価格 平米
10万4,298 円/平米
34万4,809 円/坪
査定価格 平米
10万6,000 円/平米
35万436 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 8.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 西
側道幅員1 5.2 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加