路線価 (2023) 千葉県佐倉市大作2-11-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 佐倉市千葉県佐倉市大作２丁目１１番２
価格時点	2023 年
駅名	佐倉駅 から 5800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億4,200万 円 (10703 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億4,200万 円 (10703 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 10万5,792 円／坪 1平米 3万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、千葉県内の内陸型工業地域である。需要者は製造事業者を主とする市内事業者の外、物流業を主とした市外事業者である。ＩＣに近いことや物流施設や沿道サービス施設の誘致を目指している高崎地区にも近いことから需要が期待できる地域である。事業目的により土地面積が大きく異なることにより土地総額は幅が生じ、取引価格もまちまちで需要の中心となる価格帯は不明である。 (2) 同一需給圏は千葉県内の内陸型工業地域であり、千葉県北西部は特に規範性が高い。主たる需要者は、自己使用目的が中心の法人事業者等である。中小規模の工業地の需要は未だ弱含みであるが、交通利便性が良好なまとまった規模の土地は物流施設としての需要が認められる。工業地の取引件数は少ないため、標準的な取引価格水準や取引規模を把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 工場地の取引事例は少なく広範囲の類似地域から取引事例を選択採用し適切に補修正を施し試算した。収益価格は自社使用の工場を主とする工業地域で、賃貸工場が見受けられず収益還元法は適用しなかった。したがって市場の実勢を反映した精度の高い比準価格を採用し、前年価格水準・市場の需給動向を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。なお積算価格は後記理由により求めなかった。 (2) 対象不動産は工業団地に存する工場地であり、周辺には賃貸用物流施設等はほとんど見られず、賃貸需要が乏しいことから収益価格は試算しない。主たる需要者は自用目的が中心の法人事業者等であり、当該需要者は類似不動産の取引市場の状況・取引価格等の市場性を重視して購入の意思決定を行う傾向が強いことから、上記の手順を踏まえて求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	佐倉駅南東方
距離	5800 m
土地の状態
土地面積	3237.4 坪 (10703 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	2.5 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	佐倉市千葉県佐倉市大作２丁目１１番２
標準地の範囲
東	400 m
西	250 m
南	400 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	170 m
奥行き	70 m
面積	10703 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、工場地域として現状の環境を維持するものと予測する。佐倉ＩＣへの接近性が良好であり物流施設向けの土地需要の高まりから地価上昇が継続するものと予測する。 (2)ＩＣへの接近性が良好な中小規模工業団地であり、土地利用状況については当面の間は現状を維持すると予測する。近年では物流施設向けの土地需要が高まっており、地価については上昇傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 10万5,792 円 1平米 3万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2022年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 10万5,792円 1平米 3万2,000円
前年から次年への変動率 4.6 ％
2019年	1坪 10万1,164円 1平米 3万600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)佐倉市の人口は微減、世帯数は微増、高齢化率は県平均より高い状態が継続。土地取引件数は概ね横這いで駅距離・住環境等により需要差がある。 (2)新型コロナウイルス感染症による厳しい状況が徐々に緩和され、各種政策効果もあって景気持ち直しが期待される。佐倉市の地価は微増傾向である。
地域要因
(1)佐倉Ｉ．Ｃに近接した工業団地で、周辺の高崎地区での地区計画への期待もあり地価の上昇が継続している。 (2)ＩＣへの接近性が良好な中小規模工業団地であり、地域要因に変動はない。物流施設向けの土地需要が高まっており、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231069286 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市大作２丁目１１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	2万7,548 円／平米 9万1,074 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,073 円／平米 9万6,115 円／坪
標準価格 平米 坪	3万3,302 円／平米 11万96 円／坪
査定価格 平米 坪	3万3,300 円／平米 11万90 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	5 m
舗装状況	未舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231069286 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市大作２丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,178 円／平米 11万9,604 円／坪
推定価格 平米 坪	4万991 円／平米 13万5,516 円／坪
標準価格 平米 坪	4万991 円／平米 13万5,516 円／坪
査定価格 平米 坪	4万1,000 円／平米 13万5,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	底地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231069286 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	佐倉市
地域	千葉県佐倉市大作２丁目１１番２
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	1万9,320 円／平米 6万3,872 円／坪
推定価格 平米 坪	2万799 円／平米 6万8,761 円／坪
標準価格 平米 坪	2万7,047 円／平米 8万9,417 円／坪
査定価格 平米 坪	2万7,000 円／平米 8万9,262 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231065290 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	白井市
地域	千葉県佐倉市大作２丁目１１番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万7,736 円／平米 9万1,695 円／坪
推定価格 平米 坪	2万9,123 円／平米 9万6,281 円／坪
標準価格 平米 坪	3万883 円／平米 10万2,099 円／坪
査定価格 平米 坪	3万900 円／平米 10万2,155 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	231068611 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	山武郡横芝光町
地域	千葉県佐倉市大作２丁目１１番２
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	2万2,077 円／平米 7万2,987 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,077 円／平米 7万2,987 円／坪
標準価格 平米 坪	2万8,671 円／平米 9万4,786 円／坪
査定価格 平米 坪	2万8,700 円／平米 9万4,882 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	町道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情