路線価 (2023) 千葉県東金市東岩崎字1-5-10 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 東金市千葉県東金市東岩崎字１丁目５番１０
価格時点	2023 年
駅名	東金駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 17万1,912 円
1平米当たり	1平米 5万2,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,089 円 1平米 6万9,900 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,800万 円 (257 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 23万1,089 円／坪 1平米 6万9,900 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) ①同一需給圏：ＪＲ東金線及びＪＲ外房線の各駅であり、東金市及びその周辺市町の圏域に存する商業地域及び商住混在地域。②需要者の属性：千葉県内の買主は約８０．９％（うち市内は約５４．８％）、取引件数は微減。③需給動向：建物付きの取引が中心であり、物件の供給は少なく、特に更地取引は非常に少ない。近隣では建物の解体もみられる。④中心価格帯：更地で坪当たり２０万円～２５万円が需要の中心と判断される。 (2) 同一需給圏は東金市及び県内で商圏の類似性を持つ市町村を含む地域である。需要者は地縁的選好性の強い地元の商業従事者に加え大手資本の事業者も見られる。駅前商業地としての需要は停滞しており、大型店舗等も見られるものの繁華性に乏しく、地価の伸びは見られない。新型コロナウィルス感染症による地価への影響は現在のところ限定的である少ない。需要の中心となる価格帯は、画地規模や個別性により異なるため把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は基準容積率２００％の普通商業地である。２階以上の事業系用途の賃貸需要は低く、駐車場を考慮した場合には延床面積の確保が難しく、比準価格に比べ収益価格は低く試算された。本件では、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地を規準とした価格を参酌し、直近の不動産市場の動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 駅前の商業地域でありながら活性化に乏しく、賃貸需要は未成熟で十分な投資採算性が見込めず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。また投資目的による不動産取得も想定されるものの、取引は概ね自用の店舗、事業所の利用が中心になっているため比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、下記代表標準地との検討等も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	東金駅南東方
距離	220 m
土地の状態
土地面積	77.7 坪 (257 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	空地
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	大規模店舗も立地する駅東口近接の商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	東金市千葉県東金市東岩崎字１丁目５番１０
標準地の範囲
東	70 m
西	110 m
南	90 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	17 m
面積	257 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)今後も現状である普通商業地域として推移するものと予測するが、商業の中心は国道１２６号沿いに移行している。商業地域の集積度に大きな変動はないものと思われる。 (2)ショッピングセンター「サンピア」やテナントビル、小型店舗等を擁する駅前商業地域として現状を維持するものと見込まれる。地価は概ね安定しており、ほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 23万7,040 円 1平米 7万1,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 23万9,354 円 1平米 7万2,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 23万7,040円 1平米 7万1,700円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 23万1,089円 1平米 6万9,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 23万9,354円 1平米 7万2,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 23万1,089円 1平米 6万9,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)消費者物価は上昇、個人消費及び設備投資は持ち直し、生産は持ち直しの動きに足踏みがみられる。 (2)人口減少、高齢化の進行等を背景に地価の二極化が継続している。コロナ禍による影響は少なく限定的なものにとどまっている。
地域要因
(1)最寄駅及び市役所に近い普通商業地域であり、特別な変動はなく、地価は概ね安定しており、横這い傾向にある。 (2)東金駅に近く大型商業施設を有する市の中心的な商業地域だが、閉鎖店舗も見られるなど活性化には乏しい。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231087001 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	東金市
地域	千葉県東金市東岩崎字１丁目５番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万6,713 円／平米 15万4,433 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,231 円／平米 14万9,534 円／坪
標準価格 平米 坪	6万8,950 円／平米 22万7,949 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,000 円／平米 23万4,726 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231086490 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	東金市
地域	千葉県東金市東岩崎字１丁目５番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,864 円／平米 15万8,238 円／坪
推定価格 平米 坪	4万5,155 円／平米 14万9,282 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,110 円／平米 23万5,090 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,200 円／平米 24万1,999 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	5 m
側道方位2	南
側道幅員2	5.1 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231086490 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	東金市
地域	千葉県東金市東岩崎字１丁目５番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3万8,228 円／平米 12万6,382 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,228 円／平米 12万6,382 円／坪
標準価格 平米 坪	7万1,454 円／平米 23万6,227 円／坪
査定価格 平米 坪	7万3,600 円／平米 24万3,322 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231087001 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	東金市
地域	千葉県東金市東岩崎字１丁目５番１０
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,444 円／平米 12万3,790 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,397 円／平米 11万7,022 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,135 円／平米 22万8,560 円／坪
査定価格 平米 坪	7万1,200 円／平米 23万5,387 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	196 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情