路線価 (2023) 千葉県旭市ニ字井戸尻578-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 旭市千葉県旭市ニ字井戸尻５７８番４外
価格時点	2023 年
駅名	旭駅 から 710m
路線価
1坪当たり	1坪 16万1,994 円
1平米当たり	1平米 4万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1,010万 円 (158 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 21万1,584 円／坪 1平米 6万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ総武本線沿線で、旭市、匝瑳市、銚子市の商業地域。需要者は沿道型店舗を展開する大手・中堅法人のほか地元事業者も見られる。当地域は旭市中心部の交通利便性良好な国道１２６号沿いという立地条件にあり、東総地域の中心的な路線商業地域として発展してきたが、近年は同じ国道沿いに競合する商業施設が各所に出店、顧客が分散する状況にある。土地取引が少なく取引価格帯の把握は難しいが、㎡当たり６万～７万円程度と見られる。 (2) 同一需給圏は、県北東部の路線商業地域、普通商業地域等で、特に旭市内の地域は代替可能性が高い。需要者は、地元中小・零細企業等が中心だが、一定以上の規模の土地は一部チェーン展開の企業等も含まれる。顧客が自動車利用が可能な沿道型商業施設等に集中する中、供給物件が限定的であるため需要は堅調に推移。供給は、未利用地や中古物件が中心である。不動産取引の状況から、当該地域の地価は概ね４５千円／㎡～６５千円／㎡となっている。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 当地域の店舗、事業所の多くは自用で賃貸市場の成熟度が低いこと、また低層建物が中心で容積消化率が低いこと等の要因により収益価格は低位に求められたものと判断する。これに対し比準価格は、同一需給圏内の類似地域の取引事例から試算されたもので、取引市場の実態を反映した規範性の高い価格といえる。そこで本件では、市場性を反映し規範性の高い比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地価格との均衡も検討の上、鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格は現実の不動産市場で成立した複数の取引事例から求めたもので、現在の市場価値を反映した適正な価格である。一方、収益価格は経済価値の本質を表すもので本来なら商業地において重視すべき価格であるが、同一需給圏内では自己使用目的の取引が中心で、賃貸投資採算性に着目した取引は見受けられない。よって市場の実態に即して比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	旭駅北方
距離	710 m
土地の状態
土地面積	47.8 坪 (158 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層の店舗、事業所等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	15.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	旭市千葉県旭市ニ字井戸尻５７８番４外
標準地の範囲
東	210 m
西	10 m
南	65 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	8.8 m
奥行き	12.5 m
面積	158 m2
形状	台形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１５．６ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗、事業所等が建ち並ぶ熟成した国道沿いの路線商業地域。現時点で特に地域要因に変動はなく、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)低層店舗が建ち並ぶ路線商業地域として熟成度が高く、特段の地域要因の変化は認められないため、今後も現状の用途を維持するものと予測。需給バランスは概ね均衡を得ており、地価は横這い傾向で推移するものと予測。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 21万1,584 円 1平米 6万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 21万1,584円 1平米 6万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)駅徒歩圏内の住宅地域、国道沿いの商業地域は需給が安定、地価は概ね横ばい。徒歩圏外の住宅地域、古くからの既成商業地域は横ばい～微減状況。 (2)人口は微減傾向で推移し、少子高齢化が顕著。生活利便性・繁華性の高い市中心部の地価は概ね横這い、その他地域は底値感で横這い乃至微減で推移。
地域要因
(1)特に地域要因に変動はなく、路線商業地域として需給関係は安定しており、地価は横ばいの状況にある。 (2)東方の同一路線沿線には全国展開する大型店舗等も営業するが、近隣地域周辺は地元中小・零細企業等の中小規模店舗も多い。需給は均衡を得ている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はなく、市場性に変化はない。 (2)特に個別的要因はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231073915 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	旭市
地域	千葉県旭市ニ字井戸尻５７８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	9万1,743 円／平米 30万3,302 円／坪
推定価格 平米 坪	6万1,780 円／平米 20万4,245 円／坪
標準価格 平米 坪	6万9,183 円／平米 22万8,719 円／坪
査定価格 平米 坪	7万2,600 円／平米 24万16 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231073915 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	旭市
地域	千葉県旭市ニ字井戸尻５７８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,285 円／平米 13万9,794 円／坪
推定価格 平米 坪	4万4,511 円／平米 14万7,153 円／坪
標準価格 平米 坪	6万974 円／平米 20万1,580 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,000 円／平米 21万1,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231079519 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	匝瑳市
地域	千葉県旭市ニ字井戸尻５７８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万5,583 円／平米 11万7,637 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,930 円／平米 14万5,233 円／坪
標準価格 平米 坪	6万1,613 円／平米 20万3,693 円／坪
査定価格 平米 坪	6万4,700 円／平米 21万3,898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	15.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231079519 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	匝瑳市
地域	千葉県旭市ニ字井戸尻５７８番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3万1,971 円／平米 10万5,696 円／坪
推定価格 平米 坪	3万741 円／平米 10万1,630 円／坪
標準価格 平米 坪	5万8,778 円／平米 19万4,320 円／坪
査定価格 平米 坪	6万1,700 円／平米 20万3,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情