路線価 (2023) 千葉県習志野市花咲1-4316-166外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	千葉県 習志野市千葉県習志野市花咲１丁目４３１６番１６６外
価格時点	2023 年
駅名	幕張本郷駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 44万6,310 円
1平米当たり	1平米 13万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,600万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,620万 円 (272 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 56万2,020 円／坪 1平米 17万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主としてＪＲ総武線又は京成本線沿線で、概ね習志野市、千葉市西部及び船橋東部の戸建住宅を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する１次・２次取得者層であり、圏外からの転入者も見られる。ＪＲ幕張本郷駅に徒歩圏の成熟した住宅地域であり、需要は安定している。土地は、対象標準地の規模で４５～５０百万円程度、新築戸建住宅は、土地の規模を小さくして総額３５～４０百万円程度が取引の中心となっている。 (2) 同一需給圏は概ねＪＲ総武線及び京成本線沿線で習志野市及び隣接市の住宅地域である。最寄のＪＲ幕張本郷駅からは徒歩圏内にあり、需要は底堅い。主たる需要者は市内及びその周辺の居住者で都心へ通勤する一次・二次取得者が中心であり、圏外からの転入者も見られる。取引の中心的な価格帯としては、土地は対象標準地の規模で４，５００万円～５，０００万円程度、細分化した新築戸建住宅で３，５００万円～４，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は居住の快適性が重視される戸建住宅を中心とした住宅地域で、合理的な賃貸市場が形成されていないため、賃料水準の把握が困難であると判断されること、また、対象標準地の規模の場合、新規の市場参入者は賃貸住宅目的ではなく、自用目的での取引が中心であると判断されること等から、収益価格は試算せず、前年地価公示及び代表標準地との検討等も踏まえ、実証的で、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産の存する地域は、収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域で賃貸市場は形成されておらず、自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので収益価格は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ均衡にも留意し、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	幕張本郷駅北東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	82.3 坪 (272 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	習志野市千葉県習志野市花咲１丁目４３１６番１６６外
標準地の範囲
東	80 m
西	75 m
南	75 m
北	80 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	15 m
面積	270 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位：北　　３．６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幕張本郷駅から徒歩圏内の住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状の利用状況が維持されるものと予測する。地価水準は、引き続き、上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)既存の住宅地で、今後とも戸建住宅地として推移していくものと予測する。幕張本郷駅徒歩圏内にあり需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 55万8,714 円 1平米 16万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 56万2,020 円 1平米 17万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 55万8,714円 1平米 16万9,000円
前年から次年への変動率 1.2 ％
2022年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 56万2,020円 1平米 17万円
前年から次年への変動率 1.8 ％
2019年	1坪 55万2,102円 1平米 16万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)習志野市の人口は微増傾向で、高齢化率は上昇している。不動産取引件数は令和４年は横這い傾向で、住宅地の取引価格は、全体的に上昇傾向にある。 (2)ウィズコロナの下で各種政策の効果もあって、景気が持ち直していくことが期待されるが、物価上昇、金融資本市場の変動等に注意する必要がある。
地域要因
(1)最寄駅から徒歩圏内にあり、また、生活利便施設への接近性及び住環境等から、需要は引き続き堅調で、地価は、昨年同様、上昇傾向にある。 (2)総武線幕張本郷駅から徒歩圏内の住宅地域であることから宅地需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	231025332 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市花咲１丁目４３１６番１６６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	18万944 円／平米 59万8,201 円／坪
推定価格 平米 坪	17万882 円／平米 56万4,936 円／坪
標準価格 平米 坪	17万2,608 円／平米 57万642 円／坪
査定価格 平米 坪	17万6,000 円／平米 58万1,856 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	231025332 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市花咲１丁目４３１６番１６６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万5,226 円／平米 64万5,417 円／坪
推定価格 平米 坪	18万1,694 円／平米 60万680 円／坪
標準価格 平米 坪	17万9,895 円／平米 59万4,733 円／坪
査定価格 平米 坪	18万3,000 円／平米 60万4,998 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	231025332 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市花咲１丁目４３１６番１６６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万4,796 円／平米 51万1,756 円／坪
推定価格 平米 坪	15万1,339 円／平米 50万327 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,020 円／平米 51万5,802 円／坪
査定価格 平米 坪	15万9,000 円／平米 52万5,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	231025332 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	千葉県
市区町村	習志野市
地域	千葉県習志野市花咲１丁目４３１６番１６６外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万8,619 円／平米 49万1,334 円／坪
推定価格 平米 坪	14万9,511 円／平米 49万4,283 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,562 円／平米 50万4,370 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情