路線価 (2023) 北海道室蘭市大沢町3-232-184 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 室蘭市北海道室蘭市大沢町３丁目２３２番１８４
価格時点	2023 年
駅名	輪西駅 から 1200m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	139万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万7,522 円 1平米 5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	139万 円 (262 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万7,522 円／坪 1平米 5,300 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、室蘭市内のうち高台傾斜地に形成された低価格帯の住宅地域等全域である。特に、蘭西地区の大沢町及び隣接地域の住宅地との代替競争関係が強い。需要者の中心は、大沢町に地縁のあるエンドユーザー、投資家、不動産業者等である。対象公示地周辺は坂道が多く生活利便性が劣ることから土地需要が弱く、長期的に地価下落傾向が続いている。土地は２６０㎡で１４０万円程度であり、新築の戸建物件は３０００万円程度が需要の中心と思われる。 (2) 住宅地としての相対的地位の低下が進み、価格高位の住宅地との価格牽連性はほとんどみられないため、同一需給圏は室蘭市の郊外住宅地域の範囲と判断され、宅地需要も地縁性を有する近隣周辺の在住者による転居や世帯分離等が中心である。コロナ禍における影響はほぼ見受けられないが、不動産市況に回復の兆しは認められず、件数は少ないものの市場における取引を考察したところ、中心価格帯は更地総額で１００万円台が中心と見込まれる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 上記より比準価格を得た。取引事例は大沢町及び隣接地域等に存する価格水準が低い物件を選択した。一方、対象公示地周辺は自己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が形成されていないため収益価格の試算は行わなかった。当該地域は居住の快適性を重視する蘭西地区大沢町の住宅地域であり、室蘭市の地域経済動向、他の標準地との検討等をも総合的に勘案し、不動産取引市場の実態を反映した比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣周辺では十分な投資採算性が期待し難いため、収益獲得目的の不動産需要は皆無に近い状態にあり、アパートの新築等もみられないことから収益価格を求めることができなかった。比準価格の試算にあたっては、比較可能な取引が少ない中で複数の取引事例を慎重に考察し、規範性の高い事例を中心に算出するなど、市場性を反映した妥当な価格が求められているものと判断されるため、本件では当該比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	輪西駅南方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	79.2 坪 (262 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	室蘭市北海道室蘭市大沢町３丁目２３２番１８４
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	10 m
北	100 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	16 m
面積	250 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	基準方位北、７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)大沢町の高台傾斜地に戸建て住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域内に大きな変動要因はない。坂道が多く生活利便性が劣るため土地需要は弱く、地価については長期的に下落傾向で推移すると予測する。 (2)傾斜地の厳しさが目立つ大沢町では長年に渡って不動産需要の低迷が続いており、市況変化に繋がる特段の変動的な要因もみられないため、今後も取引の減少と地価下落が続くものと見込まれる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万7,522 円 1平米 5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万7,522 円 1平米 5,300 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万7,522円 1平米 5,300円
前年から次年への変動率 -5.4 ％
2022年	1坪 1万8,514円 1平米 5,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万7,522円 1平米 5,300円
前年から次年への変動率 -5.4 ％
2019年	1坪 1万8,514円 1平米 5,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)室蘭市を中心とした地域経済はウクライナ危機等を受けた物価高騰や円安進行等により打撃を受け、全体的に厳しい状態にある。 (2)人口減少や建築資材高騰に伴う不動産需要の減退が目立つが、一部で安定的又は強含みな市場動向もみられ、人気に応じた地域格差が拡大している。
地域要因
(1)大沢町は坂道が多く、生活利便性が劣ることから土地需要が低迷しており、長期的に地価下落が続いている。 (2)傾斜地に形成された街路条件等に厳しさがみられる住宅地域であり、需要者からの選好性が低く、地価の下落傾向が顕著な状況が続いている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市大沢町３丁目２３２番１８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1,724 円／平米 5,700 円／坪
推定価格 平米 坪	3,060 円／平米 1万116 円／坪
標準価格 平米 坪	5,066 円／平米 1万6,748 円／坪
査定価格 平米 坪	5,120 円／平米 1万6,927 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231121205 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市大沢町３丁目２３２番１８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	3,641 円／平米 1万2,037 円／坪
推定価格 平米 坪	5,453 円／平米 1万8,028 円／坪
標準価格 平米 坪	5,525 円／平米 1万8,266 円／坪
査定価格 平米 坪	5,580 円／平米 1万8,447 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市大沢町３丁目２３２番１８４
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4,684 円／平米 1万5,485 円／坪
推定価格 平米 坪	9,265 円／平米 3万630 円／坪
標準価格 平米 坪	6,724 円／平米 2万2,230 円／坪
査定価格 平米 坪	6,790 円／平米 2万2,448 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	未記録
基準容積率	未記録
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	接面道路無（記載無含）
道路幅員	0 m
舗装状況	記載無
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231301205 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	室蘭市
地域	北海道室蘭市大沢町３丁目２３２番１８４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1,799 円／平米 5,947 円／坪
推定価格 平米 坪	7,611 円／平米 2万5,162 円／坪
標準価格 平米 坪	5,235 円／平米 1万7,307 円／坪
査定価格 平米 坪	5,290 円／平米 1万7,489 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情